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Erstgespräch

Wohngebäude

GEG-Kaufcheck

Der GEG-Kaufcheck liefert vor Notartermin eine Ersteinordnung der GEG-Pflichten (§ 72 Heizungstausch, § 47 Sanierungspflicht) eines Bestandsgebäudes.

Für Käufer vor Notartermin: Ersteinordnung der GEG-Pflichten und des typischen Investitionsbedarfs.

Problem / Anlass

Mit dem Eigentümerwechsel greifen GEG-Pflichten, die viele Käufer erst nach dem Notartermin auf dem Radar haben. § 47 GEG verlangt innerhalb von zwei Jahren Nachrüstungen (Dämmung oberste Geschossdecke, Heizungs- und Warmwasser-Rohrdämmung, Heizkessel-Austausch nach § 72). Die Kosten landen beim neuen Eigentümer.

Vor der Unterschrift ist der Spielraum am größten — Preisverhandlung, Rücktritt vom Vorvertrag, Anpassung der Finanzierung. Nach der Beurkundung wird es teuer.

Typische Anlässe: Hauskauf-Vorbereitung mit Exposé und Energieausweis, ungeklärte Heizungs­situation im Kaufobjekt, fehlende Sanierungs­historie, oder pauschaler Hinweis im Exposé („teilsaniert"), der die GEG-Konformität nicht belegt.

Der GEG-Kaufcheck ist eine schlanke, Erstgespräch-basierte Leistung für Privatkäufer vor dem Notartermin. Er liefert eine Ersteinordnung der GEG-Konformität (§72 Heizungsaustauschpflicht, §47 Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel), eine grobe Risiko-Sicht und einen Hinweis auf typischen Investitionsbedarf — bevor unterschrieben wird, nicht danach.

Für wen?

  • Privatkäufer vor Notartermin
  • Käufer, deren Energieausweis oder Exposé Fragen zur GEG-Konformität aufwirft
  • Erstkäufer mit Unsicherheit zu Austausch- und Sanierungspflichten

Liefergegenstand

  • Ersteinordnung GEG-Konformität (§72, §47)
  • Grobe Risiko-Sicht für die zentralen Pflichten
  • Hinweis auf typischen Investitionsbedarf nach Erwerb
  • Format V1: Erstgespräch-basiert; Detail-Bewertung erfolgt nach Ersteinschätzung im Auftragsverhältnis

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GEG-Risiko vor Kauf klären

Ablauf

  1. Erstgespräch zur Anlass-Lage (vor Notartermin)
  2. Sichtung verfügbarer Unterlagen (Exposé, Energieausweis, Foto)
  3. Ersteinschätzung der GEG-Konformität und des Sanierungsbedarfs
  4. Bei Bedarf: Detail-Bewertung als Folgeauftrag

Voraussetzungen und benötigte Unterlagen

Je mehr Unterlagen aus dem Verkaufs­prozess vorliegen, desto belastbarer die Ersteinordnung. Auch ein Erstgespräch nur mit Exposé liefert eine erste Risiko-Sicht.

  • Exposé des Maklers oder Verkäufers mit Baujahr und Sanierungshinweisen
  • Vorhandener Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
  • Fotos von Heizungsanlage und Dach/Geschossdecke, soweit zugänglich
  • Hinweise zu früheren Sanierungs- und Modernisierungs­maßnahmen mit Jahreszahlen
  • Geplanter Notartermin als zeitlicher Anker (für die Priorisierung)

Fehlende Unterlagen werden im Erstgespräch geklärt — vieles lässt sich auch im Vor-Ort-Termin gemeinsam aufnehmen.

Förderung

Der GEG-Kaufcheck ist nicht direkt gefördert, kann aber als Vorstufe einer BAFA-EBW-Beratung dienen, die nach Erwerb anteilig gefördert wird. Stand: 04/2026.

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Häufige Fragen

Was bedeutet das GEG für Eigentümer eines Bestandsgebäudes?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) regelt unter anderem die Austauschpflicht alter Heizungen (§72) und die Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel (§47). Konkrete Pflichten hängen vom Baujahr, Gebäudetyp und Nutzungsstand ab. Eine pauschale Aussage ist nicht möglich — die Einordnung erfolgt einzelfallbezogen.

Welche Sanierungspflichten greifen nach Eigentümerwechsel?

Nach §47 GEG verpflichtet ein Eigentümerwechsel bei EFH/ZFH zur Nachrüstung innerhalb von zwei Jahren: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, Austausch alter Heizkessel nach §72. Stand: 04/2026.

Was ist im GEG-Kaufcheck NICHT enthalten?

Keine Rechtsbewertung im Einzelfall (Verweis auf Fachanwalt), keine Vertrags- oder Notar-Beratung, keine vollständige Heizlastberechnung oder Energieausweis-Erstellung. Der Kaufcheck liefert Ersteinordnung — Detail-Bewertung erfolgt im Folgeauftrag nach Erwerb.

Wie schnell geht der GEG-Kaufcheck?

Erstgespräch typischerweise 30–60 Minuten, oft per Telefon oder Video. Bei guter Datenlage (Energieausweis, Exposé, Fotos) kann eine erste Einordnung im Gespräch entstehen. Detail-Bewertung mit Vor-Ort-Termin braucht zusätzlich 1–2 Werktage Vorlauf.

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Vertiefung im Wissens-Hub

Was nicht enthalten ist

Wenn nach dem Kauf eine vollständige Sanierungsstrategie geplant ist, ist der iSFP der nächste Schritt — der Kaufcheck ist die Vorstufe.

  • Keine Rechtsbewertung im Einzelfall (Verweis auf Fachanwalt)
  • Keine Vertrags- oder Notar-Beratung
  • Keine vollständige Heizlastberechnung oder Energieausweis-Erstellung im Rahmen des Kaufchecks

Honorar

ab 180 € brutto (inkl. 19 % USt, Erstgespräch-basiert). Detail-Bewertung mit Vor-Ort-Termin als separater Folgeauftrag.

Endpreise inkl. 19 % USt (Verbraucherpreise). Verbindliche Festpreise nach kurzer Aufwandsklärung im Erstgespräch.

Im Erstgespräch klären

15 Minuten, kostenfrei, unverbindlich — wir klären, ob diese Leistung zum Vorhaben passt.

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