GEG beim Hauskauf: Risiken vor der Unterschrift prüfen

Mit dem Bestandsgebäude übernimmt der Käufer auch gesetzliche Pflichten — Heizungstausch, Dämmung, energetische Mindeststandards. Wer das vor dem Notartermin nicht prüft, kalkuliert oft mit dem falschen Kaufpreis.

Mit dem geplanten Übergang vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) würde sich zusätzlich die Anforderungsbasis verändern.

Was ein GEG-Kaufcheck konkret prüft

Ein GEG-Kaufcheck ist keine vollständige Energieberatung und kein Energieausweis. Er ist eine fokussierte Ersteinordnung der wichtigsten Pflichten und Risiken, die mit der Immobilie übergehen:

• Heizung: Typ, Alter, Brennstoff, Zustand. Greift die Austauschpflicht? Wie lange läuft die Restnutzungsdauer realistisch?
• Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel (§ 47 GEG): Welche Bauteile sind betroffen, welche Fristen laufen?
• Energieausweis: Liegt einer vor? Bedarf oder Verbrauch? Ist die Effizienzklasse plausibel oder geschönt?
• Hülle: Dach, oberste Geschossdecke, Außenwände, Fenster — was ist gedämmt, was nicht, wo liegen wahrscheinliche Schwachstellen?
• Folgekosten: Realistische Spannen für absehbar nötige Maßnahmen in den nächsten 5 bis 10 Jahren.
• Förderpfad: Welche Förderprogramme passen zum konkreten Objekt — und welche Reihenfolge ist sinnvoll?

Das Ergebnis ist eine kurze schriftliche Einordnung, die als Verhandlungsgrundlage oder als „Go/No-go" vor dem Notar­termin dient. Eine Rechts­bewertung ersetzt der Kaufcheck nicht — er macht aber sichtbar, welche Themen ein Anwalt oder Steuerberater zusätzlich prüfen sollte.

Austauschpflicht alter Heizungen (§ 72 GEG, Übergang GModG)

Nach geltendem GEG müssen Konstanttemperatur-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, außer Betrieb genommen werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind davon ausgenommen. Ölheizungen und Gas-Konstanttemperatur-Kessel vor 1995 fallen typischerweise unter diese Pflicht.

Wichtige Ausnahmen:

• Selbstnutzer von EFH/ZFH, die ihr Gebäude bereits vor 2002 selbst bewohnt haben, sind vom Tausch befreit — diese Ausnahme erlischt aber bei Eigentümerwechsel. Mit dem Kauf greift die Tauschpflicht innerhalb von zwei Jahren.
• Auch für Erben gilt eine 2-Jahres-Frist ab Erbfall.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wird § 72 GEG gestrichen. Das Betriebsverbot für 30 Jahre alte Konstanttemperatur-Kessel entfällt — und damit auch das Verbot fossiler Brennstoffe ab 2045. Stattdessen kommt die Bio-Treppe: Wer eine neue fossile Heizung einbaut, muss steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nachweisen (10 % ab 2029, 60 % ab 2040).

Praktische Konsequenz für Käufer im Übergang: Eine alte Heizung kann unter dem GModG länger weiterlaufen, als der GEG-Stand 2025 noch vermuten ließ. Trotzdem bleibt sie wirtschaftlich riskant — steigende CO₂-Bepreisung, sinkende Förderung für neue fossile Heizungen, und ab 2029 ohnehin die Bio-Treppe für jeden Heizungstausch. Wer ein Bestandsgebäude mit 25 Jahre alter Gasheizung kauft, sollte den Heizungstausch fest einplanen — die Frage ist nicht ob, sondern wann.

Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel (§ 47 GEG)

§ 47 GEG verpflichtet neue Eigentümer eines Wohngebäudes mit mehr als zwei Wohnungen — und bei selbstgenutzten EFH/ZFH, die nach 01.02.2002 erstmals den Eigentümer gewechselt haben — bestimmte Bauteile nachzurüsten, sofern sie nicht ohnehin den Anforderungen entsprechen:

• Oberste Geschossdecke oder das darüber liegende Dach muss einen U-Wert von ≤ 0,24 W/m²K erreichen — gilt für ungedämmte oder schlecht gedämmte Decken über beheizten Räumen.
• Zugängliche Warmwasser- und Heizungs-Rohrleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden.
• Konstanttemperatur-Kessel über 30 Jahre (siehe Abschnitt oben) — bisher unter § 72, mit GModG entfällt diese Pflicht.

Die Fristen: Maßnahmen müssen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang umgesetzt werden. Für selbstgenutzte EFH/ZFH gibt es eine Bagatellgrenze — Maßnahmen müssen wirtschaftlich vertretbar sein, was aber in der Praxis bei diesen drei Punkten meist gegeben ist.

Was bleibt mit GModG? Die Dämmpflichten für oberste Geschossdecke und Rohrleitungen bleiben im Wesentlichen erhalten, weil sie nicht im gestrichenen Teil des GEG stehen. Im Detail kann sich die Paragraphen-Nummerierung ändern — die inhaltliche Pflicht für Käufer bleibt.

Übergang GEG → GModG: Was sich 2026 ändert

Die für Käufer wichtigsten GModG-Punkte:

• 65-%-Erneuerbaren-Pflicht entfällt für neu eingebaute Heizungen — ersetzt durch die Bio-Treppe (10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040).
• Neue Energieausweise: Nichtwohngebäude bekommen erstmals Energieeffizienzklassen. Bei Wohngebäuden bleiben die Klassen A+ bis H. Energieausweise müssen künftig digital und maschinenlesbar ausgestellt werden.
• Pflichtangaben im neuen Energieausweis: Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen, Smart-Readiness, Niedertemperatur-Fähigkeit der Heizungsanlage, EE-Anteil am Standort. Wer einen vor-GModG-Ausweis vorgelegt bekommt, hat diese Angaben nicht — bei längerer Halterzeit lohnt ein neuer Ausweis nach GModG-Standard.
• Stromdirektheizungen sind im Bestand nur noch bei einem 30 % besseren Wärmeschutz zulässig — für selbstgenutzte EFH/ZFH greift eine Ausnahme. Käufer mit Nachtspeicher-Heizung oder Infrarot-Hauptheizung sollten das auf dem Schirm haben.
• LCA-Pflicht ab 2028 bei Neubauten über 1.000 m² — für Käufer eines Bestandsgebäudes irrelevant, aber wer ein Neubau-Vorhaben auf einem zu erwerbenden Grundstück plant, sollte das im Blick haben.

Das GModG soll in Stufen in Kraft treten. Artikel 1 (Heizungsregeln, Bio-Treppe) würde mit Verkündung gelten. Artikel 2 (EPBD-Umsetzung, neue Energieausweise) sechs Monate nach Verkündung. Die NWG-Sanierungspflicht ab 2030 / 2033 würde Käufer von Nichtwohngebäuden direkt betreffen.

Was vor dem Notartermin geklärt sein muss

Drei Punkte gehören vor jede Unterschrift:

• Energieausweis einsehen — und plausibilisieren. Verbrauchsausweise zeigen das Verhalten der Vorbewohner, nicht den Zustand des Gebäudes. Ein Bedarfsausweis ist aussagekräftiger. Steht im Ausweis Klasse C, aber das Gebäude hat einfachverglaste Fenster und ungedämmtes Dach, dann stimmt etwas nicht — entweder Ausweis veraltet oder fehlerhaft ausgestellt.
• Heizung dokumentieren. Typ, Hersteller, Baujahr, letzte Wartung, letzte Schornsteinfeger-Prüfung. Bei Konstant­temperatur-Kessel über 25 Jahre: realistische Tausch-Planung.
• Sanierungspflichten beziffern. Welche § 47-Maßnahmen stehen ohnehin an, welche sind bereits erfüllt? Beim selbstgenutzten EFH können diese Themen Verhandlungsmasse beim Kaufpreis sein.

Sinnvoll ist außerdem, vor dem Notartermin mit der Hausbank über die Finanzierung absehbarer Sanierungs­maßnahmen zu sprechen. Viele Banken stocken den Immobilienkredit für energetische Maßnahmen auf — wenn die Maßnahmen früh kommuniziert werden.

Typische Folgekosten im Bestand

Die folgenden Spannen sind Erfahrungswerte für Hamburg, Stand Mai 2026. Sie ersetzen keine konkrete Kostenermittlung, helfen aber bei der Risiko-Einschätzung vor dem Kauf.

• Heizungstausch auf Wärmepumpe (EFH, inkl. Heizflächen-Anpassung): 28.000–45.000 € brutto. Nach maximalem KfW-458-Zuschuss (bis 70 % auf 30.000 €) Eigenanteil ab ca. 13.000 €.
• Gas-Brennwertkessel-Tausch (Übergangslösung): 10.000–16.000 € brutto. Ab 2029 Bio-Treppen-Nachweis nötig (10 % klimafreundlicher Brennstoff oder Solarthermie/Hybrid).
• Fenstertausch komplett (EFH, ca. 20 Fenster, 3-fach-Verglasung): 25.000–45.000 € brutto. BEG-EM-Förderquote 15 % (mit iSFP-Bonus 20 %).
• Fassadendämmung (EFH, ca. 180 m², WDVS): 28.000–50.000 € brutto. BEG-EM-Förderquote 15 % (mit iSFP-Bonus 20 %).
• Dachdämmung (EFH, ca. 120 m² Dachfläche): 15.000–28.000 € brutto inkl. neuer Dacheindeckung — ohne Eindeckung deutlich weniger.
• Oberste Geschossdecke dämmen (EFH, 80 m² begehbar): 3.500–6.000 € brutto. Häufig die wirtschaftlichste Einzelmaßnahme.
• Hydraulischer Abgleich Verfahren B mit Pumpentausch: 1.200–2.200 € brutto im EFH. Mehr dazu: Hydraulischer Abgleich: Pflicht, Kosten, Förderung.

Wer ein Bestandsgebäude in Hamburg kauft, sollte für die nächsten 10 Jahre realistisch mit 60.000 bis 130.000 € energetischem Sanierungsbedarf rechnen — je nach Ausgangslage und Sanierungsfortschritt. Nach Förderung liegt der Eigenanteil bei etwa 50–70 % dieser Summe.

Wann ein GEG-Kaufcheck Sinn ergibt — und wann nicht

Sinnvoll:

• Bestandsgebäude vor 2002, unklare Sanierungshistorie.
• Energieausweis nur Verbrauchsausweis, vorhandene Klasse C oder schlechter.
• Heizung älter als 20 Jahre oder fossiler Brennstoff.
• Kaufpreis ohne energetische Sanierungs-Risiko-Abzug verhandelt.

Verzichtbar:

• Neubau oder Sanierung jünger als 5 Jahre nach Effizienzhaus-Standard.
• Vollständige Dokumentation vorhandener Sanierungsmaßnahmen (Rechnungen, Fachunternehmer-Erklärungen, Bedarfsausweis).