GModG: Was sich für Gebäudesanierung ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das GEG ablösen — mit „Bio-Treppe" statt 65 %-EE-Pflicht, NWG-Sanierungspflicht ab 2030 und Nullemissions­gebäude als Neubau-Standard.

Das Referenzgebäude würde umgestellt, Primärenergiefaktoren neu gerechnet, die Energieausweis-Logik fortgeschrieben. Stand ist der Kabinettsentwurf vom 13.05.2026; redaktionelle Anpassungen im weiteren Verfahren sind möglich.

Was das GModG verändern würde — Überblick

Das GModG ist in vier Artikeln strukturiert. Artikel 1 würde die Heizungsregeln ändern und mit Verkündung in Kraft treten. Artikel 2 setzt die europäische Gebäuderichtlinie EPBD um und würde sechs Monate nach Verkündung greifen. Artikel 3 und 4 definieren das Nullemissionsgebäude.

Artikel 1 — Wegfall der 65 %-EE-Pflicht und die neue Bio-Treppe

Was entfällt

• Die §§ 71 und 71b–71p des GEG werden gestrichen. Die 65 %-Erneuerbaren-Pflicht für neue Heizungen und die Beratungspflicht beim Einbau fossiler Heizungen entfallen.
• § 71a wird zum neuen § 56: Pflicht zur Gebäudeautomation in Nichtwohngebäuden ab 70 kW. Die separate Energiemanagement-Pflicht entfällt.
• § 72 wird gestrichen: Das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre und das Verbot fossiler Brennstoffe ab 2045 entfallen.

Was die Bio-Treppe vorgibt

Wer ab Inkrafttreten des § 43 GModG eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nachweisen. Im Neubau gilt das bis Ende 2029, danach greift das Nullemissionsgebäude:

• 10 % ab 2029
• 15 % ab 2030
• 30 % ab 2035
• 60 % ab 2040

Die Stufen entsprechen weitgehend § 71 Abs. 9 GEG. Eine geplante Grüngas- oder Grünheizölquote ab 2028 wird angerechnet.

Alternativen zur Bio-Treppe

• 2029–2034 (Stufen 1 und 2): Die Beimischungspflicht lässt sich über eine Solarthermieanlage mit Mindestgröße erfüllen.
• Erfüllung über Wärmepumpen-Hybridheizung (bivalent parallel mit Wärmepumpen-Vorrang) ist möglich.
• Erfüllung über Biomasse-Hybridheizung ist möglich.
• Ab 2035: Soll bei MFH und NWG ein Anteil über 15 % angerechnet werden, ist ein Nachweis durch eine fachkundige Person erforderlich.

Stromdirektheizungen

Stromdirektheizungen werden enger gefasst:

• Neubau: nur zulässig, wenn der bauliche Wärmeschutz 45 % besser ist als die Neubauanforderung (§ 10 Abs. 4 neu).
• Bestand: nur zulässig, wenn der bauliche Wärmeschutz 30 % besser ist (§ 46 neu).
• Ausnahmen: selbstgenutzte EFH und ZFH sowie NWG mit Raumhöhe über 4 m und dezentralen Gebläse-/Strahlungsheizungen.

Artikel 2 — EPBD-Umsetzung und technische Änderungen

Neue Normen

• DIN/TS 18599: 2025-10 — neues Berechnungsverfahren für Wärmepumpen (Teile 5 und 8) sowie bessere PV-Standardwerte (Teil 9).
• DIN 4108-2: 2026-05 für den sommerlichen Wärmeschutz.

Neues Referenzgebäude

Das Referenzgebäude wird auf ein baubares Modell umgestellt — ohne Änderung am Anforderungsniveau. Die Hülle bleibt weitgehend unverändert, die Wärmeerzeugung läuft über einen technologieneutralen Referenzwärmeerzeuger:

• Gesamt-Primärenergiefaktor f_p,tot = 0,75 bis 31.12.2029.
• f_p,tot = 0,70 ab 01.01.2030.
• Bei Wohngebäuden (und Nichtwohngebäuden mit zentralem Warmwasser) entfällt die Solarthermieanlage im Referenzgebäude.
• NWG: LED-Referenzbeleuchtung; Raumhöhe über 4 m mit Biomethan statt Erdgas; Kälteerzeugung mit R290.

Neue Primärenergiefaktoren

Umstellung vom nicht-erneuerbaren Anteil auf die Gesamt-Primärenergie f_p,tot inklusive EE-Anteil — wie es die EPBD vorgibt. Konkret:

• Fossile Brennstoffe: unverändert 1,1.
• Biogene Brennstoffe: einheitlich 0,7 (auch Holz, bisher 0,2).
• Strom: von 1,8 auf 1,5. Der CO₂-Faktor für Strom sinkt von 560 auf 100 g/kWh.
• Fernwärme: Standardwert 0,7, Mindestwert 0,3 entfällt; linearer EE-Bonus −0,002 pro Prozentpunkt (100 % EE → 0,5). Die f_p-Berechnung läuft nur noch nach der Carnot-Methode, nicht mehr nach der Stromgutschriftmethode.

Praktisch: Das Neubauniveau ist mit Holz oder Fernwärme knapp erreichbar, mit Wärmepumpe leicht.

Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude (§ 40 neu)

Der Primärenergiebedarf darf bei bestehenden Nichtwohngebäuden:

• ab 01.01.2030 das 3,50-fache des Referenzgebäudewerts nicht überschreiten,
• ab 01.01.2033 das 2,95-fache.

Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn das Baujahr ab 1996 liegt, eine Sanierung auf WSchVO 1995 vorliegt oder das Gebäude überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme beheizt wird.

Ausnahmen u. a. für Baudenkmale, Gebäude mit Abrissabsicht und Gebäude auf aufgegebenen Betriebsgeländen. Der Nachweis kann auch über den bestehenden Energieausweis erfolgen — bis Ende 2032, wenn der Primärenergiebedarf bei ≤ 0,5-fach vom Skalenende liegt; ab 2033 bei ≤ 0,4-fach.

Energieausweise

• Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ist nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Der Verbrauchsausweis bleibt für reine Wohngebäude.
• Der bisherige § 106 zu gemischt genutzten Gebäuden entfällt.
• Nichtwohngebäude bekommen erstmals Energieeffizienzklassen. Die Klassen für Wohngebäude bleiben unverändert (A+ bis H).
• Pflicht zur digitalen, maschinenlesbaren Ausstellung.
• Neue Pflichtangaben: u. a. Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen, Smart-Readiness, Niedertemperatur-Fähigkeit, EE-Anteil am Standort.
• Die Ausnahme für Baudenkmale entfällt — auch Denkmäler benötigen einen Ausweis bei Verkauf oder Vermietung.

LCA bei Neubauten

Eine Ökobilanz (Life Cycle Assessment, LCA) wird verpflichtend:

• ab 01.01.2028 für Neubauten über 1.000 m².
• ab 01.01.2030 für alle Neubauten.
• Berechnung nach DIN SPEC 91606 (verabschiedet 23.03.2026, Veröffentlichung Sommer 2026).
• Der Bericht ist „unselbständiger Teil" des Energieausweises. Die Ausstellungsberechtigung erfordert eine Fortbildung.

Solarpflichten (§ 106 neu)

• 2027: Neubau NWG über 250 m².
• 2028: Bestand NWG über 500 m² bei Sanierung.
• 2030: Neubau WG und überdachte, gebäudeangrenzende Parkplätze.
• Bestehende öffentliche Nichtwohngebäude gestaffelt: 2028 ab 2.000 m², 2029 ab 750 m², 2031 ab 250 m².
• Ausnahmen u. a. bei fehlender Wirtschaftlichkeit und für nach § 40 zu sanierende Nichtwohngebäude.

Artikel 3 und 4 — Nullemissionsgebäude

• Einführung ab 2028 für öffentliche Gebäude.
• Ab 2030 für alle Neubauten.
• § 10 neu: am Standort keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen.
• Verschärfung des Referenzwärmeerzeugers ab 01.01.2030 von f_p,tot = 0,75 auf 0,70.

Was bedeutet das konkret — sortiert nach Zielgruppe

Eigentümer von EFH/ZFH

Die wichtigste Änderung: Beim Heizungstausch entfällt zwar die 65 %-EE-Pflicht, dafür kommt die Bio-Treppe. Wer 2029 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss bereits 10 % klimafreundlichen Brennstoff nachweisen. Stromdirektheizungen sind im Bestand künftig nur bei 30 % besserem Wärmeschutz zulässig — für selbstgenutzte EFH/ZFH gilt eine Ausnahme.

Vor einem Hauskauf lohnt sich ein Blick auf die GModG-Pflichten, die mit der Immobilie übergehen. Diese Einordnung gehört zum GEG-Kaufcheck. Für die Heizungsstrategie ist die Heizflächenanalyse die Grundlage.

WEGs und Hausverwaltungen

Für MFH-Zentralheizungen gilt die Bio-Treppe genauso wie im EFH. Ab 2035 wird bei Anteilen über 15 % ein Nachweis durch eine fachkundige Person nötig — das verschiebt die Anforderungen an die Sanierungsplanung. Die neuen Energieausweis-Pflichten (digital, maschinenlesbar, neue Pflichtangaben) treffen auch WEGs spätestens bei Verkauf oder Vermietung von Wohnungen.

Für die Beschluss-Vorbereitung lohnt sich der Blick auf den WEG-Beratungspfad — inklusive Förderlogik aus dem Förderpfad MFH und WEG Hamburg.

Unternehmen und Bestandshalter

Die NWG-Sanierungspflicht (§ 40 neu) ist der härteste Hebel: Ab 2030 darf der Primärenergiebedarf das 3,50-fache des Referenzgebäudewerts nicht überschreiten, ab 2033 nur noch das 2,95-fache. Wer hier nicht rechtzeitig plant, läuft in eine Pflicht ohne Vorlauf. Für Bestandshalter mit CRREM-Pfaden verschiebt sich gleichzeitig die rechnerische Basis — die neuen Primärenergiefaktoren ändern Stranding-Zeitpunkte.

Erste Einordnung über den Beratungspfad Unternehmen. Belastbare Grundlage liefert ein Sanierungskonzept nach DIN V 18599 oder eine CRREM-basierte Dekarbonisierungs-Roadmap.

Öffentliche Hand und soziale Träger

Doppelt betroffen: Nullemissionsgebäude ab 2028 für öffentliche Neubauten und die gestaffelte Solarpflicht für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude (2028 ab 2.000 m², 2029 ab 750 m², 2031 ab 250 m²). In Hamburg trifft das viele Verwaltungs-, Schul- und Sozialimmobilien. Für gemeinnützige Träger ist die Kombination IFB-Modernisierung + UfR-EffizienzCheck oft die tragfähigste Förderkette.

Strukturierte Beratung mit Vergaberecht-Sensibilität: siehe Beratungspfad öffentliche Hand.