Bedarfsausweis NWG mit GModG: Was sich ab 2026 ändert

Der Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude (NWG) wird mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) deutlich aufgewertet — neue A-bis-G-Skala, Verbrauchsausweis fällt weg, Sanierungspflicht ab 2030.

Wer ein NWG besitzt, vermietet oder verkaufen will, sollte den Bedarfsausweis nicht als reine Pflichterfüllung sehen, sondern als belastbare Basis für die kommenden Anforderungen.

Was bisher gilt — kurz

Aktuell besteht nach § 80 GEG Energieausweis-Pflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing von Nichtwohngebäuden. Zulässig sind Bedarfs- und Verbrauchsausweis, ausgestellt nach DIN V 18599:2018-09. Die Berechnung folgt einem Mehrzonenmodell: Das Gebäude wird in Nutzungsbereiche (Büro, Lager, Sozialräume, Werkstatt etc.) zoniert und je Zone separat bilanziert. Eine A-G-Klassifizierung wie bei Wohngebäuden gab es bislang nicht.

Was sich mit dem GModG ändert

1. Bedarfsausweis wird Pflicht für NWG

Der Verbrauchsausweis bleibt mit dem GModG nur noch Wohngebäuden vorbehalten. Für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude wird der Bedarfsausweis zur einzig zulässigen Ausstellungsform. Das hat einen handfesten Hintergrund: Der Verbrauchsausweis bildet das tatsächliche Nutzerverhalten ab — bei NWG mit wechselnden Mietern, Leerständen oder unterschiedlichen Betriebszeiten ist das aber wenig aussagekräftig. Der Bedarfsausweis bewertet die Substanz: Hülle und Anlagentechnik.

2. Erstmals A-bis-G-Skala für NWG

Der Energieausweis bekommt eine klare Effizienzklassen-Skala — analog zu Wohngebäuden. Basis ist das Verhältnis zwischen berechnetem Primärenergiebedarf und dem Referenzgebäude:

• Klasse A: ≤ 1,00 × Referenzgebäude
• Klasse B–F: abgestufte Zwischenwerte
• Klasse G: ≤ 3,50 × Referenzgebäude

Was darüber liegt, ist außerhalb der Skala — und genau dort setzt ab 2030 die Sanierungspflicht an.

3. Neue Pflichtangaben im Ausweis

Der Bedarfsausweis NWG wird inhaltlich deutlich umfangreicher. Neu oder ausdrücklich aufzunehmen sind:

• Getrennte Ausweisung von Primär-, End- und Nutzenergie
• Betriebsbedingte Treibhausgas-Emissionen (CO₂-Äquivalente)
• Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen bei Neubauten — gestaffelte Pflicht: ab 1.1.2028 für Neubauten > 1.000 m², ab 1.1.2030 für alle Neubauten
• Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie (Photovoltaik, Solarthermie, Geothermie)
• Smart-Readiness-Indikator — Bewertung der „intelligenten" Steuerbarkeit der Gebäudetechnik
• Niedrigtemperatur-Eignung der Wärmeverteilung (Wärmepumpen-Vorbereitung)
• Verhältniswert zum Referenzgebäude (für die A-G-Einordnung)
• Modernisierungsempfehlungen bleiben Pflichtbestandteil

4. Sanierungspflicht NWG — die zentrale Neuerung

Der Punkt mit den größten praktischen Folgen: Für bestehende Nichtwohngebäude darf der Primärenergiebedarf

• ab 2030 das 3,50fache des Referenzgebäudes nicht überschreiten (Worst Performing Buildings — die schlechtesten 16 %)
• ab 2033 das 2,95fache nicht überschreiten (entspricht der EU-Vorgabe für die schlechtesten 26 %)

Wer 2030 keinen aktuellen Bedarfsausweis hat, weiß nicht, ob das eigene Gebäude betroffen ist. Wer ihn hat, kann strategisch planen und Sanierungsmaßnahmen zeitlich so legen, dass Förderprogramme genutzt und Stichtage gehalten werden.

Was das für NWG-Eigentümer konkret bedeutet

Frühzeitig den Status quo dokumentieren

Ein Bedarfsausweis nach GModG-Logik ist mehr als der Pflichtnachweis bei Verkauf oder Vermietung. Er liefert die Datenbasis für jede Sanierungsentscheidung, die ab 2030 ohnehin ansteht. Die DIN-V-18599-Modellierung, die für den Ausweis aufgebaut wird, ist später wiederverwendbar für:

• Sanierungskonzept Modul 2 (Pflichtgrundlage für KfW-BEG-NWG-Förderung, Programme 263/264)
• BAFA-EBN-Beratung (Energieberatung Nichtwohngebäude)
• CRREM-Pfadanalyse für Bestandshalter mit ESG-Berichtspflicht
• EU-Taxonomie-Bewertung auf Objektebene

Das spart in Folge-Aufträgen deutlich gegenüber einem Neu-Modellieren. Konkret: Ein Sanierungskonzept als Folge auf einen Bedarfsausweis kostet rund 5.400 € netto statt 8.403 € netto bei Solo-Erstellung.

Sanierungsstrategie statt Pflichterfüllung

Wer 2030 erst auf die Sanierungspflicht reagiert, wird unter Zeitdruck mit eingeschränkter Förderkulisse arbeiten. Eine Bestandsaufnahme heute öffnet drei strategische Optionen:

1. Maßnahmen-Reihenfolge planen — welche Hülle- und Anlagentechnik-Maßnahme wann mit welchem Effekt
2. Förderfenster nutzen — BEG NWG (KfW 263/264), BAFA EBN, IFB Hamburg parallel oder gestaffelt
3. Mieterstrukturen einbeziehen — Sanierung bei Mieterwechsel ist günstiger als im laufenden Betrieb

Zeitplan und Übergangsregeln

• 13.05.2026: Kabinettsbeschluss GModG-Entwurf
• Juni–Juli 2026: Parlamentarisches Verfahren (Bundestag, Bundesrat)
• frühestens Juli 2026: mögliches Inkrafttreten (Artikel 1: mit Verkündung; Artikel 2 zur EPBD-Umsetzung: 6 Monate nach Verkündung)
• 1.1.2028: Lebenszyklus-THG für NWG-Neubauten > 1.000 m²
• 1.1.2030: Sanierungspflicht 1. Stufe (max. 3,50× Referenz); Lebenszyklus-THG für alle Neubauten
• 1.1.2033: Sanierungspflicht 2. Stufe (max. 2,95× Referenz)

Bestehende Energieausweise behalten ihre Restlaufzeit (10 Jahre ab Ausstellung). Neu ausgestellte Ausweise folgen nach Inkrafttreten der GModG-Logik mit A-G-Skala und neuen Pflichtangaben.

Praktische Schritte vor Inkrafttreten

Drei Vorbereitungs-Schritte machen für NWG-Eigentümer Sinn, unabhängig vom genauen Inkrafttretensdatum:

1. Bestandsunterlagen sortieren: Grundrisse, Schnitte, Anlagentechnik-Dokumentation, Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre, Wartungsverträge — das beschleunigt jede spätere Bilanzierung und reduziert Aufmaß-Aufwand.
2. Bedarfsausweis-Stand prüfen: Wenn ein Energieausweis noch nicht vorhanden oder älter als 5 Jahre ist, lohnt sich die Neuerstellung — die DIN-V-18599-Modellierung ist dann später für Modul 2 und Förderanträge nachnutzbar.
3. Strategischen Zeitplan abstecken: Bei Bestandshaltern mit mehreren Objekten ist eine Portfolio-Sicht sinnvoll — welche Gebäude sind 2030 / 2033 betroffen, welche nicht. Im Erstgespräch lässt sich das in 15 Minuten priorisieren.

Quellen und Stand

• Bundeskabinett, Beschluss Gebäudemodernisierungsgesetz vom 13.05.2026
• Europäische Gebäuderichtlinie EPBD (Neufassung 2024), Umsetzungsfrist Mai 2026
• DIN V 18599:2018-09 (aktuell verbindlich nach GEG 2024)
• BBSR-Leitfaden für Energiebedarfsausweise im Nichtwohnungsbau (2022, weiterhin methodisch gültig)
• dena-Leitfaden Energetische Gebäudebilanzierung nach DIN V 18599 (2023)

Stand des Beitrags: 19.05.2026. Der Gesetzgebungsprozess kann zu Anpassungen führen — Aktualisierungen werden im Stand-Datum sichtbar.