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Bedarfsausweis NWG mit GModG: Was sich ab 2027 ändert

Nur noch Bedarfsausweis, Effizienzklassen A bis G — und ab 2030 eine Sanierungspflicht für die schlechtesten Gebäude

Von Benjamin Barge, Energieeffizienz-Experte für Förderprogramme des Bundes · Stand 03.11.2026 · Lesezeit ca. 5 Min. · Rechtsstand und Quellen

Das Wichtigste in Kürze

  • Ab dem 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude nur noch den Bedarfsausweis — neu auch bei Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen (§ 80 Abs. 3 GModG).
  • Vorhandene Ausweise gelten bis zum Ablauf ihrer zehn Jahre weiter; neu ausgestellt wird nur bei einem Anlass ohne gültigen Ausweis.
  • Neu sind Effizienzklassen von A bis G im Vergleich zu einem Referenzgebäude.
  • Ab 2030 gilt eine Sanierungspflicht für die schlechtesten Gebäude. Gebäude ab Baujahr 1996 und Gebäude mit überwiegend Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme erfüllen sie automatisch.

Wann ist ein Energieausweis nötig?

Für ein Nichtwohngebäude (NWG) — Büro, Halle, Praxis, Laden, Schule oder Hotel — ist ein Energieausweis in diesen Fällen auszustellen:

  • Verkauf des Gebäudes
  • Vermietung, Verpachtung oder Leasing
  • Neu ab 2027: Verlängerung eines bestehenden Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags
  • Neubau und größere Änderungen, für die das ganze Gebäude berechnet wird
  • Behördlich genutzte Gebäude der öffentlichen Hand

Liegt ein gültiger Ausweis vor, muss bei diesen Anlässen kein neuer erstellt werden. Steht 2027 oder 2028 eine Vertragsverlängerung an, lohnt jetzt ein Blick auf das Ablaufdatum des vorhandenen Ausweises.

Aushang: Ab 2027 hängt die Pflicht am „starken Publikumsverkehr" statt an Flächengrenzen. Betroffen sind behördlich genutzte Gebäude und alle anderen Nichtwohngebäude mit viel Publikum, sobald ein Ausweis vorliegt. Ein Auszug nach amtlichem Muster genügt. Für Kommunen und gemeinnützige Träger gibt es einen eigenen Leistungsüberblick.

Was sich ab 2027 ändert

Nur noch Bedarfsausweis

Der Verbrauchsausweis bleibt ab 2027 Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich dem Wohnen dienen. Für Nichtwohngebäude — auch gemischt genutzte — ist nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Der Grund: Bei wechselnden Mietern, Leerstand und unterschiedlichen Betriebszeiten sagt der Verbrauch wenig über das Gebäude aus. Der Bedarfsausweis bewertet die Substanz, also Gebäudehülle und Anlagentechnik. Verbrauchsausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden, gelten bis zu ihrem Ablauf weiter.

Effizienzklassen A bis G

Erstmals bekommen Nichtwohngebäude eine Effizienzklasse. Maßgeblich ist, um welchen Faktor der Primärenergiebedarf über dem eines Referenzgebäudes gleicher Größe und Nutzung liegt:

Effizienzklassen für Nichtwohngebäude nach Anlage 10a GModG (ab 01.01.2027)
Klasse Primärenergiebedarf im Verhältnis zum Referenzgebäude
Abis 1,0 — nur Nullemissionsgebäude
Büber 1,0
Cüber 1,48
Düber 1,97
Eüber 2,46
Füber 2,95
Güber 3,5

Die Grenzen von F und G entsprechen den Schwellen der Sanierungspflicht ab 2033 und 2030 — beide rechnen das Referenzgebäude mit demselben Primärenergiefaktor. Ob die Pflicht greift, entscheidet die Klasse allein aber nicht: Auch ein Gebäude der Klasse G kann etwa wegen Fernwärme oder Baujahr ab 1996 als erfüllt gelten.

Mehr Angaben im Ausweis

Der Ausweis wird aussagekräftiger. Neu oder ausdrücklich aufzunehmen sind unter anderem die Treibhausgasemissionen aus dem Betrieb, der Anteil selbst erzeugter erneuerbarer Energie und zwei Ja/Nein-Angaben: ob das Gebäude seinen Verbrauch an externe Signale anpassen kann und ob die Wärmeverteilung mit niedrigen Temperaturen auskommt. Letzteres ist ein erster Hinweis auf die Eignung für eine Wärmepumpe. Modernisierungsempfehlungen bleiben Pflicht.

Sanierungspflicht ab 2030: Wer betroffen ist

Bestehende Nichtwohngebäude dürfen ab dem 01.01.2030 höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudes an Primärenergie benötigen, ab dem 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache (§ 40 GModG). Das trifft die energetisch schlechtesten Gebäude des Bestands. Ein großer Teil ist von vornherein raus — die Anforderung gilt als erfüllt, wenn das Gebäude

  • ab dem 01.01.1996 errichtet wurde,
  • älter ist, aber nachweislich mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 erreicht,
  • überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt wird oder
  • mit Fernwärme versorgt wird.

Dazu kommen Ausnahmen, etwa für Baudenkmale, bei feststehendem Abriss oder bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit. Wer keines dieser Merkmale erfüllt, braucht eine Berechnung — und damit einen aktuellen Bedarfsausweis. Alles zu Nachweis, Ausnahmen und Förderung: Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude ab 2030.

Was jetzt sinnvoll ist

  1. Fristen abgleichen: Wann läuft der vorhandene Ausweis ab, wann stehen Verkauf, Neuvermietung oder Vertragsverlängerungen an?
  2. Unterlagen sammeln: Grundrisse, Schnitte, Angaben zur Anlagentechnik, Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Das spart Aufmaß und damit Honorar.
  3. Den Ausweis als Grundlage nutzen: Das Zonenmodell aus dem Ausweis wird für einen geförderten Sanierungsfahrplan übernommen — in Hamburg über die IFB, bundesweit über BAFA EBN Modul 2 — und liefert die Basis für einen KfW-Antrag (BEG Nichtwohngebäude, Programm 263, für Kommunen 264).

Wie aus dem Ausweis ein geförderter Sanierungsfahrplan wird, beschreibt der Beitrag Vom Energieausweis zum geförderten Sanierungsfahrplan. Bei mehreren Objekten lohnt eine Portfolio-Sicht: Welche Gebäude sind 2030 oder 2033 betroffen, welche nicht?

Häufige Fragen zum Energieausweis für Nichtwohngebäude

Ist der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude ab 2027 abgeschafft?

Für Nichtwohngebäude sieht das Gesetz ab dem 01.01.2027 keinen Verbrauchsausweis mehr vor. § 82 GModG regelt die Berechnung auf Grundlage des Verbrauchs nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, und § 80 Abs. 3 schreibt für Nichtwohngebäude bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung ausdrücklich einen Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung vor. Vor 2027 ausgestellte Verbrauchsausweise bleiben bis zu ihrem Ablauf gültig.

Bleibt ein vorhandener Energieausweis gültig?

Ja, Energieausweise gelten zehn Jahre ab Ausstellung. Ein neuer Ausweis ist bei Verkauf, Vermietung oder Vertragsverlängerung nur nötig, wenn kein gültiger vorliegt. Für den Nachweis der Sanierungspflicht nach § 40 taugt ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis allerdings nur eingeschränkt (§ 41).

Was kostet ein Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude?

Ab 3.000 € netto für einfache Objekte mit einer Zone bis 500 m², ab 5.250 € netto für 2 bis 4 Zonen bis 2.500 m² und ab 7.500 € netto für größere oder gemischt genutzte Gebäude. Entscheidend sind die Zahl der Nutzungszonen und die Datenlage. Den verbindlichen Festpreis gibt es nach Sichtung der Unterlagen; fertig ist der Ausweis in der Regel nach 3 bis 6 Wochen.

Wann braucht ein Nichtwohngebäude einen Energieausweis?

Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing, ab 2027 auch bei Verlängerung solcher Verträge (§ 80 Abs. 3). Außerdem bei Neubau und bei Änderungen mit Berechnung für das ganze Gebäude (§ 80 Abs. 1 und 2) sowie für behördlich genutzte Gebäude der öffentlichen Hand (§ 80 Abs. 6).

Muss der Energieausweis ausgehängt werden?

Ab 2027 bei Nichtwohngebäuden mit starkem Publikumsverkehr. Behördlich genutzte Gebäude der öffentlichen Hand brauchen einen Ausweis und hängen ihn aus; bei behördlicher Nutzung in fremdem Eigentum hängt der Nutzer aus (§ 80 Abs. 6). Übrige Gebäude mit starkem Publikumsverkehr hängen den Ausweis aus, sobald und solange einer vorliegt (§ 80 Abs. 7). Ein Auszug nach amtlichem Muster genügt.

Alle Fristen für Nichtwohngebäude von 2026 bis 2033 im Überblick: Pflichten für Nichtwohngebäude.

Rechtsstand und Quellen

Das Änderungsgesetz vom 23.07.2026 wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Seit dem 29.07.2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die hier beschriebenen Änderungen an den Energieausweisen gehören zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und gelten ab dem 01.01.2027. Bis dahin gelten die bisherigen Ausweis-Regeln und für die Bilanzierung die DIN V 18599:2018-09; ab 2027 rechnet der Ausweis nach DIN/TS 18599:2025-10.

Details für Fachleute

  • Verbrauchsausweis: § 82 GModG regelt die Verbrauchsberechnung ab 2027 nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen; § 80 Abs. 3 verlangt für Nichtwohngebäude bei allen Anlässen eine energetische Bilanzierung. Pflichtangaben in Immobilienanzeigen mit Alt-Ausweisen: § 112.
  • Klassen: Grundlage ist der Verhältniswert zum Referenzgebäude nach § 86 Abs. 4 und Anlage 10a; das Referenzgebäude wird dabei abweichend von Anlage 2 immer mit dem Primärenergiefaktor 0,7 gerechnet. Klasse A setzt ein Nullemissionsgebäude voraus (§ 86 Abs. 3).
  • Neue Pflichtangaben (§ 85): getrennte Ausweisung von Primär-, End- und Nutzenergie, betriebsbedingte Treibhausgasemissionen, Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen bei Neubauten (ab 01.01.2028 über 1.000 m² Nutzfläche, ab 01.01.2030 alle), Anteil am Standort erzeugter erneuerbarer Energie, Reaktion auf externe Signale, Niedertemperatur-Fähigkeit der Wärmeverteilung, Verhältniswert zum Referenzgebäude.
  • Aushang (§ 80 Abs. 6 und 7): Behördlich genutzte Gebäude mit starkem Publikumsverkehr hängen aus — bei fremdem Eigentum der Nutzer. Übrige Gebäude mit starkem Publikumsverkehr hängen aus, sobald und solange ein Ausweis vorliegt. Die Modernisierungsempfehlungen müssen nicht mit aus.
  • Sanierungspflicht (§ 40): Für das Referenzgebäude ist wie bei den Klassen immer der Primärenergiefaktor 0,7 anzusetzen (§ 40 Abs. 2). Ausnahmen nach Abs. 4 umfassen u. a. feststehenden Abriss, Aufgabe des Betriebsgeländes, Nutzungsänderung, feststehende umfassende Sanierung, Baudenkmale, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf sowie freistehende kleine Gebäude.
  • Nachweis (§ 41): auf Verlangen der zuständigen Behörde. Ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis reicht nur, wenn der nicht erneuerbare Primärenergiebedarf höchstens beim 0,5-Fachen des Skalen-Endwerts im Ausweis liegt, ab 2033 beim 0,4-Fachen.

Zeitplan

  • 29.07.2026: Artikel 1 in Kraft — Umbenennung in GModG, Wegfall der 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch
  • 01.01.2027: Artikel 2 — nur noch Bedarfsausweis für NWG, Vertragsverlängerung als Anlass, Effizienzklassen, DIN/TS 18599:2025-10
  • 01.01.2028: Lebenszyklus-Treibhausgase im Ausweis für Neubauten über 1.000 m² Nutzfläche
  • 01.01.2030: Sanierungspflicht 1. Stufe (max. 3,5 × Referenz); Lebenszyklus-Treibhausgase für alle Neubauten
  • 01.01.2033: Sanierungspflicht 2. Stufe (max. 2,95 × Referenz)

Quellen

  • Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 (ausgegeben 28.07.2026) — u. a. §§ 40, 41, 80, 82, 85, 86 und Anlage 10a GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung
  • Europäische Gebäuderichtlinie EPBD (Neufassung 2024), Umsetzungsfrist Mai 2026
  • DIN V 18599:2018-09 (verbindlich bis 31.12.2026), ab 01.01.2027 DIN/TS 18599:2025-10
  • BBSR-Leitfaden für Energiebedarfsausweise im Nichtwohnungsbau (2022, weiterhin methodisch gültig)
  • dena-Leitfaden Energetische Gebäudebilanzierung nach DIN V 18599 (2023)

Stand des Beitrags: 03.11.2026. Die Muster für die neuen Energieausweise machen Bundeswirtschafts- und Bundesbauministerium nach § 85 Abs. 3 GModG im Bundesanzeiger bekannt — Aktualisierungen werden im Stand-Datum sichtbar.