Nichtwohngebäude · Gewerbe
Energieausweis für Nichtwohngebäude und Gewerbe in Hamburg
Definition · Wer ein Gewerbe- oder Nichtwohngebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast, braucht einen Energieausweis (§ 80 GModG). Ab dem 01.01.2027 darf für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis neu ausgestellt werden — gerechnet nach DIN V 18599.
Bedarfsausweis mit Begehung vor Ort, dokumentierter Zonierung und Registriernummer — ab 3.000 € netto, fertig in 3 bis 6 Wochen. Datenaufnahme und Zonenmodell fließen in einen geförderten Sanierungsfahrplan ein, wenn später saniert werden soll.
Wann der Energieausweis Pflicht ist — heute und ab 2027
Heute, bis 31.12.2026: Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing eines Nichtwohngebäudes ist ein Energieausweis vorzulegen — spätestens bei der Besichtigung, ohne Besichtigung unverzüglich (§ 80 GModG). Zulässig sind noch Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Immobilienanzeigen müssen die Kennwerte aus dem Ausweis nennen (§ 87). Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflicht sind mit Bußgeld bis 10.000 € bewehrt (§ 108).
Ab 01.01.2027: Für Nichtwohngebäude ist nur noch der Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung zulässig, also der Bedarfsausweis. Die Pflicht löst neu auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags aus. Der Ausweis zeigt dann erstmals eine Effizienzklasse von A bis G. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehn Jahre gültig.
Ab 2030: Bestehende Nichtwohngebäude dürfen ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-Fache und ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Primärenergiebedarfs ihres Referenzgebäudes erreichen (§ 40 GModG in der ab 2027 geltenden Fassung). Die Anforderung gilt unter anderem als erfüllt, wenn das Gebäude ab 1996 errichtet wurde, mit Fernwärme versorgt wird oder überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse heizt. In Hamburg sind viele Gewerbeobjekte an die Fernwärme angeschlossen und damit nicht betroffen — für die übrigen zeigt der Bedarfsausweis, wo sie stehen.
Für den Bedarfsausweis wird ein Nichtwohngebäude in Zonen gleicher Nutzung aufgeteilt — etwa Büro, Lager, Verkauf, Sanitär, Besprechung. Jede Zone erhält nach DIN V 18599 eigene Nutzungsprofile für Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung und Warmwasser. Daraus ergeben sich Primär- und Endenergiebedarf, die CO₂-Emissionen und ab 2027 die Effizienzklasse. Anders als beim Verbrauchsausweis hängt das Ergebnis nicht von Leerstand, Betriebszeiten oder einzelnen Mietern ab. Typische Sonderfälle aus der Praxis: Hallen mit beheiztem Büroanbau, Läden im Erdgeschoss von Wohn- und Geschäftshäusern, fehlende oder veraltete Pläne und Mieterausbauten, die in keiner Bestandsunterlage stehen.
Für wen?
- Eigentümer und Verwalter von Büro-, Handels-, Praxis-, Hotel- und Hallenimmobilien vor Verkauf oder Neuvermietung
- Vermieter, deren Gewerbemietvertrag ab 2027 verlängert wird
- Öffentliche und gemeinnützige Träger mit Liegenschaften und Publikumsverkehr
- Bestandshalter, die vor 2030 wissen wollen, ob ihre Gebäude die Mindestanforderungen erfüllen
- Käufer und Investoren, die vor dem Erwerb belastbare Energiekennwerte brauchen
Liefergegenstand
- Energieausweis (Bedarf) nach GModG mit Registriernummer, 10 Jahre gültig
- Begehung vor Ort mit Fotodokumentation und Bauteilaufnahme
- Dokumentierte Zonierung nach DIN V 18599 als Anlage
- Modernisierungsempfehlungen im Ausweis
- Kurze Einordnung beim Übergabegespräch: Erfüllt das Gebäude die Anforderungen ab 2030 — und lohnt sich ein geförderter Sanierungsfahrplan?
Klingt nach Ihrem Vorhaben?
Energieausweis anfragenAblauf
1 Erstgespräch und Anlass +
2 Sichtung der Unterlagen und Zonierung +
3 Begehung vor Ort +
4 Berechnung nach DIN V 18599 +
5 Ausweis mit Registriernummer und Übergabe +
Voraussetzungen und benötigte Unterlagen
Die Datenaufnahme folgt den im Bundesanzeiger bekannt gemachten Regeln für den Nichtwohngebäudebestand, mit Fotodokumentation. Was nicht vorliegt, wird beim Vor-Ort-Termin aufgenommen — das verlängert die Bearbeitung, blockiert sie aber nicht.
- Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Lageplan (PDF oder CAD); fehlen Pläne, wird vor Ort aufgemessen
- Bauteilaufbauten, soweit dokumentiert: Außenwand, Dach, Boden, Fenster, Wände zu unbeheizten Bereichen
- Anlagentechnik: Wärmeerzeuger, Verteilung, Warmwasser, Lüftung, Klima, Beleuchtung — jeweils mit Baujahr und Leistungsdaten
- Nutzung je Bereich (Büro, Lager, Verkauf, Werkstatt, Sozialräume) und Betriebszeiten
- Energieverbräuche der letzten drei Jahre als Plausibilitätsprüfung
- Ansprechperson für Begehung und Rückfragen (Verwaltung, Hausmeister oder Facility-Management)
Fehlende Unterlagen werden im Erstgespräch geklärt — Aufmaß und Anlagenaufnahme erfolgen sonst im Vor-Ort-Termin.
Was kostet der Energieausweis für Büro, Halle, Laden oder Praxis?
Der Aufwand hängt vor allem von der Zahl der Zonen und der Datenlage ab, weniger von der Fläche allein.
| Gebäude (Beispiele) | Zonen (typisch) | Honorar ab |
|---|---|---|
| Ladenlokal, Arztpraxis, Kanzlei, kleines Lager bis 500 m² | 1 Zone | 3.000 € netto |
| Gewerbehalle mit Büroanbau, Werkstatt, Bürogebäude bis 2.500 m² | 2 bis 4 Zonen | 5.250 € netto |
| Verwaltungsgebäude, Schule, Hotel, gemischte Nutzung oder über 2.500 m² | ab 5 Zonen | 7.500 € netto |
Zonen sind Bereiche gleicher Nutzung. Ein Laden mit kleinem Personalraum bleibt oft eine Zone; eine Halle mit beheiztem Büro und Sozialtrakt hat mindestens zwei. Fehlende Pläne erhöhen den Aufwand. Online-Ausweise ohne Begehung sind deutlich günstiger und können bei einfachen Objekten mit vollständigen Unterlagen genügen. Alle Preise zzgl. 19 % USt; verbindlicher Festpreis nach Sichtung der Unterlagen.
Förderung
Der Energieausweis selbst wird nicht gefördert — weder von der IFB Hamburg noch vom BAFA, weil er gesetzliche Pflicht ist. Gefördert wird die darauf aufbauende Energieberatung mit Sanierungsvorschlägen: in Hamburg über die IFB mit bis zu 11.000 € je Gebäude, bundesweit über BAFA EBN Modul 2 mit bis zu 4.000 €. Wie das zusammenhängt, zeigt der nächste Abschnitt.
Zum Förder-Hub →Nach dem Energieausweis: der geförderte Sanierungsfahrplan
Der Ausweis enthält nur kurz gefasste Modernisierungsempfehlungen. Welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, was sie kosten und welche Förderung greift, klärt eine Energieberatung mit Sanierungsfahrplan. Diese Beratung wird gefördert — der Ausweis nicht. Datenaufnahme und Zonenmodell aus dem Ausweis fließen ein; das senkt das Beratungshonorar.
- Objekte in Hamburg
Energieberatung mit IFB-Förderung
Energiebilanz nach DIN V 18599 für den Ist-Zustand und eine förderfähige Modernisierungsvariante, gerechnet für den Standort Hamburg, mit Wirtschaftlichkeit und persönlicher Erläuterung. Auch ohne anschließende Sanierung förderfähig. Bei Gebäuden über 1.500 m² Netto-Raumfläche Pflicht, wenn die IFB später die Gebäudehülle fördern soll.
Zuschuss 45 % (große), 55 % (mittlere) oder 65 % (kleine Unternehmen) des Nettohonorars, bis 11.000 € je Gebäude. Antragsberechtigt sind Eigentümer und sonstige dinglich Verfügungsberechtigte, Unternehmen wie Privatpersonen. Richtlinie befristet bis 30.06.2027.
Förderpfad Nichtwohngebäude Hamburg → - Bundesweit
Sanierungsfahrplan nach BAFA EBN Modul 2
Sanierung Schritt für Schritt oder in einem Zug zum Effizienzgebäude, mit Kosten, Wirtschaftlichkeit und Förderhinweisen. Antragsberechtigt sind Eigentümer: Unternehmen ohne Energieaudit-Pflicht, Freiberufler, Kommunen und gemeinnützige Organisationen; Unternehmen einmal in vier Jahren.
Zuschuss 50 % des Honorars, höchstens 850 € (unter 200 m²), 2.500 € (200 bis 500 m²) oder 4.000 € (über 500 m² Nettogrundfläche). Die Richtlinie endet am 31.12.2026.
Sanierungsfahrplan im Detail → - Betriebe mit Prozessanlagen
Transformationsplan (EEW Modul 5)
Treibhausgasbilanz des ganzen Standorts und Maßnahmenplan zur Treibhausgasneutralität bis spätestens 2045, mit mindestens 40 % weniger Emissionen in zehn Jahren. Förderfähig nur, wenn mindestens eine Maßnahme Produktions- oder Prozessanlagen betrifft — reine Büro- oder Vermietungsobjekte scheiden aus.
Zuschuss 40 % (große), 50 % (mittlere) oder 60 % (kleine Unternehmen), höchstens 60.000 €. Antrag beim Projektträger VDI/VDE-IT.
Wann der Transformationsplan passt →
Wichtig für die Förderung: Die Beratung darf erst beauftragt werden, wenn die Förderung zugesagt ist — bei der IFB ist dafür die schriftliche Zustimmung nötig, beim BAFA genügt alternativ ein Vertrag unter aufschiebender Bedingung, beim Transformationsplan ist auch das ausgeschlossen. Deshalb wird der Energieausweis verbindlich bestellt, der Sanierungsfahrplan zunächst nur unverbindlich angefragt. Den Antrag stellt der Eigentümer, bei IFB und BAFA auf Wunsch per Vollmacht über EnBarge; der Zuschuss wird nach Abschluss an den Eigentümer ausgezahlt.
Unverbindlich: Festpreisangebot für den Energieausweis, dazu Förderprüfung und separates Angebot für den Sanierungsfahrplan.
Häufige Fragen
Brauche ich für meine Gewerbeimmobilie einen Energieausweis?
Ja, sobald sie verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast werden soll und kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 GModG). Er ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben; Immobilienanzeigen müssen seine Kennwerte nennen. Ab 01.01.2027 löst auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Pflicht aus. Verstöße können mit Bußgeld bis 10.000 € geahndet werden. Stand: 10/2026.
Darf ich 2026 noch einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen?
Ja, bis zum 31.12.2026 sind für Nichtwohngebäude noch Bedarfs- und Verbrauchsausweis zulässig. Ab 01.01.2027 darf für sie nur noch ein Bedarfsausweis ausgestellt werden. Ein vorhandener Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, neu ausgestellt werden muss nur, wenn kein gültiger vorliegt. Für Sanierungsentscheidungen, Förderanträge und den Nachweis der Mindestanforderungen ab 2030 taugt ein Verbrauchsausweis allerdings wenig.
Bleibt mein vorhandener Energieausweis nach dem 01.01.2027 gültig?
Ja. Energieausweise gelten zehn Jahre ab Ausstellung, auch wenn sie noch nach altem Muster und ohne Effizienzklasse A bis G erstellt wurden. Ein neuer Ausweis wird erst fällig, wenn der alte abgelaufen ist oder das Gebäude so geändert wurde, dass eine neue Gesamtberechnung nötig ist.
Was kostet ein Energieausweis für ein Bürogebäude, eine Halle oder eine Praxis?
Ab 3.000 € netto für einfache Objekte mit einer Zone bis 500 m², ab 5.250 € netto für 2 bis 4 Zonen bis 2.500 m² und ab 7.500 € netto für größere oder gemischt genutzte Gebäude. Entscheidend sind die Zahl der Nutzungszonen und die Datenlage. Den verbindlichen Festpreis gibt es nach Sichtung der Unterlagen.
Brauche ich für eine unbeheizte Lagerhalle einen Energieausweis?
In der Regel nicht. Betriebsgebäude, die auf weniger als 12 °C beheizt werden oder jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden, fallen nicht unter das Gebäudemodernisierungsgesetz (§ 2 Abs. 2 Nr. 9 GModG). Ob ein beheizter Büro- oder Sozialtrakt in der Halle den Ausweis doch erforderlich macht, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich im Erstgespräch klären.
Ich vermiete nur eine Ladenfläche oder eine Etage — was gilt?
Die Pflicht gilt auch für die Vermietung einzelner Nutzungseinheiten (§ 80 Abs. 3 GModG). Vorgelegt wird in der Regel der Ausweis für das Gebäude. Bei Wohn- und Geschäftshäusern wird vor dem Auftrag geprüft, welcher Ausweis nötig ist.
Muss der Energieausweis ausgehängt werden?
Heute bei behördlich genutzten Gebäuden über 250 m² mit starkem Publikumsverkehr und bei anderen Nichtwohngebäuden über 500 m² mit starkem Publikumsverkehr, sobald ein Ausweis vorliegt. Ab 01.01.2027 entfallen die Flächengrenzen. Was als starker Publikumsverkehr gilt, definiert das Gesetz nicht — betroffen sind typischerweise Handel, Gastronomie, Praxen und Behörden mit Kundenverkehr.
Was passiert, wenn keine Pläne vorhanden sind?
Dann wird beim Vor-Ort-Termin aufgemessen. Bauteilaufbauten, die sich nicht öffnen lassen, werden nach den amtlichen Regeln zur Datenaufnahme mit typischen Werten für das Baujahr angesetzt. Das erhöht den Aufwand, macht den Ausweis aber nicht weniger belastbar — gerade hier liegt der Unterschied zu Online-Angeboten, die nur mit den eingegebenen Daten rechnen.
Wird mein Ausweis Ende 2026 nach altem oder neuem Recht ausgestellt?
Maßgeblich ist das Ausstellungsdatum: bis 31.12.2026 nach dem heute geltenden Recht, ab 01.01.2027 nach den neuen Regeln mit Effizienzklasse und zusätzlichen Pflichtangaben. Die neuen Ausweismuster sind noch nicht veröffentlicht (Stand 05.10.2026). Bei Aufträgen ab Mitte November wird im Angebot festgelegt, welche Fassung gilt — je nach Anlass kann beides sinnvoll sein.
Kann ich mit dem Energieausweis Fördermittel beantragen?
Der Ausweis selbst wird nicht gefördert und ist auch kein Förderantrag. Er ist aber eine anerkannte Grundlage, etwa bei der IFB Hamburg zur Feststellung, ob ein Gebäude als „Worst Performing Building“ gilt und damit einen Bonus erhalten kann. Gefördert wird die anschließende Energieberatung mit Sanierungsfahrplan: über die IFB Hamburg mit bis zu 11.000 € je Gebäude oder über BAFA EBN Modul 2 mit bis zu 4.000 €.
Verwandte Leistungen
- Sanierungsfahrplan DIN V 18599
Die geförderte Energieberatung nach dem Ausweis: Varianten, Kosten, Wirtschaftlichkeit und Förderpfad — Datenaufnahme und Zonenmodell werden übernommen.
Detail → - Energieaudit DIN EN 16247-1
Wenn die Energieaudit-Pflicht für Unternehmen der Anlass ist, nicht Verkauf oder Vermietung.
Detail → - Klimaschutzfahrplan und CRREM-Roadmap
Für Bestandshalter mit mehreren Objekten: Der Ausweis liefert die Kennwerte für die Pfadbewertung.
Detail →
Was nicht enthalten ist
Wer Varianten, Kosten und Förderung vergleichen will, braucht die geförderte Energieberatung mit Sanierungsfahrplan. Der Energieausweis ist Pflichtnachweis, kein Strategiepapier.
- Kein Online-Ausweis ohne Begehung
- Kein Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude — ab 01.01.2027 ohnehin nicht mehr neu ausstellbar
- Kein Sanierungsfahrplan mit Varianten und Wirtschaftlichkeit — das ist die geförderte Energieberatung mit eigenem Angebot
- Kein DGNB-, LEED- oder BREEAM-Zertifikat
Honorar
ab 3.000 € netto (1 Zone bis 500 m²) · ab 5.250 € netto (2 bis 4 Zonen bis 2.500 m²) · ab 7.500 € netto (ab 5 Zonen oder komplex). Festpreis nach Sichtung der Unterlagen.
Alle Preise netto, zzgl. 19 % USt. Der Ausweis wird getrennt von einer geförderten Energieberatung angeboten und abgerechnet; im Folgeauftrag sinkt das Beratungshonorar, weil Datenaufnahme und Zonenmodell bereits vorliegen. Ausstellungsberechtigt nach § 88 GModG; gelistet in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes für Energieberatung DIN V 18599 (BAFA EBN), BEG Nichtwohngebäude und Energieaudit DIN EN 16247.
Im Erstgespräch klären
15 Minuten, kostenfrei, unverbindlich — wir klären, ob diese Leistung zu Ihrem Projekt passt.