Heizungsförderung in der WEG: Warum der Antrag der Verwaltung nur die halbe Förderung ist

Wird die Zentralheizung einer Wohnungseigentümergemeinschaft getauscht, beantragt die Verwaltung für alle Wohnungen gemeinsam die Grundförderung von 30 Prozent. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind darin nicht enthalten. Die muss jede selbstnutzende Eigentümerin und jeder selbstnutzende Eigentümer selbst beantragen — über einen eigenen Zusatzantrag, innerhalb von sechs Monaten nach der Zusage.

Wie die Förderung in der WEG aufgeteilt ist

Steht die Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum — der Regelfall bei einer Zentralheizung —, kann nicht jeder Eigentümer für sich beantragen. Die KfW teilt den Vorgang deshalb in zwei Anträge, und dieser Schnitt ist der Grund, warum in der Praxis so viel Förderung liegen bleibt.

• Der Basisantrag wird für die gesamte Gemeinschaft gestellt, im Kundenportal „Meine KfW". Antragstellend ist die Verwaltung der WEG. Nur wenn die Gemeinschaft gar keine Verwaltung bestellt hat, darf eine bevollmächtigte Person übernehmen — und die muss selbst Eigentümerin oder Eigentümer in dieser WEG sein. Untervollmachten akzeptiert die KfW nicht. Der Basisantrag umfasst die Grundförderung von 30 %, mehr nicht.
• Der Zusatzantrag ist der Weg zu den wohnungsbezogenen Boni. Ihn stellt ausschließlich die selbstnutzende Eigentümerin oder der selbstnutzende Eigentümer — und zwar nur für die selbstbewohnte Haupt- oder alleinige Wohneinheit. Über den Basisantrag der Gemeinschaft ist das nicht möglich.

Warum in derselben WEG unterschiedliche Förderquoten entstehen

Dass eine Heizung, eine Rechnung und ein Beschluss zu unterschiedlichen Zuschüssen je Wohnung führen, irritiert viele Gemeinschaften. Es ist aber genau so vorgesehen: Die Grundförderung gilt für das Gebäude, die Boni hängen an der einzelnen Wohnung und ihren Bewohnern.

Die KfW rechnet das in ihrem eigenen Beispiel einer Gemeinschaft mit sieben Wohneinheiten vor, die eine 25 Jahre alte Gasheizung gegen eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe tauscht: Vermietete Wohnungen bleiben bei 30 %. Eine selbstgenutzte Wohnung mit höherem Einkommen kommt auf 56 % (30 + 16 + 10). Eine weitere landet rechnerisch bei 76 % und wird auf 70 % gekappt, eine dritte rechnerisch bei 86 % und wird auf 80 % gekappt.

Wie viel förderfähige Kosten auf die einzelne Wohnung entfallen

Für den Zusatzantrag zählt nicht die gesamte Investition, sondern ein Anteil daraus. Die KfW ermittelt ihn automatisch in zwei Schritten:

1. Die im Basisantrag berücksichtigten förderfähigen Gesamtkosten werden mit dem Miteigentumsanteil der Wohnung multipliziert.
2. Das Ergebnis wird auf den anteiligen Förderhöchstbetrag gedeckelt: Der Höchstbetrag des Gebäudes wird zu gleichen Teilen durch die Anzahl aller Wohneinheiten geteilt — unabhängig davon, wie groß die einzelne Wohnung ist.

Der Gebäude-Höchstbetrag staffelt sich seit der BEG-Reform zum 21.07.2026 so: 28.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € für jede weitere. Ein Haus mit acht Wohneinheiten kommt damit auf 119.000 € — geteilt durch acht sind das 14.875 € je Wohnung.

Der Einkommensbonus: Was wirklich zählt

Hier liegt das größte Missverständnis. Viele Eigentümer rechnen sich den Bonus aus dem Kopf ab, weil sie ihr Bruttoeinkommen mit den Schwellen vergleichen. Maßgeblich ist aber das zu versteuernde Haushaltsjahreseinkommen — die Zeile „zu versteuerndes Einkommen" im Einkommensteuerbescheid. Dieser Wert liegt spürbar unter dem Brutto, weil Werbungskosten, Sonderausgaben und Vorsorgeaufwendungen bereits abgezogen sind: Altersvorsorgebeiträge sind seit 2023 in voller Höhe abziehbar, dazu kommen Beiträge zur Basis-Kranken- und zur gesetzlichen Pflegeversicherung.

Wer die Schwelle also anhand des Gehaltszettels für unerreichbar hält, sollte den Steuerbescheid aufschlagen, bevor er den Bonus abschreibt.

Die Staffelung

• 40 % bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 €
• 30 % über 30.000 € bis 40.000 €
• 10 % über 40.000 € bis 50.000 €
• darüber entfällt der Bonus

Der Familienzuschlag ist keine Auszahlung, sondern eine Rechengröße: Lebt mindestens ein minderjähriges, kindergeldberechtigtes Kind mit Haupt- oder alleinigem Wohnsitz in der Wohnung, sinkt das anzusetzende Haushaltsjahreseinkommen pauschal und einmalig um 10.000 € — einmalig heißt: unabhängig davon, ob ein Kind oder drei Kinder im Haushalt leben. Die Schwellen verschieben sich damit auf 40.000 €, 50.000 € und 60.000 €.

Welcher Zeitraum und welche Nachweise gelten

• Zeitraum: Angesetzt wird der Durchschnitt der zu versteuernden Einkommen des zweiten und dritten Kalenderjahres vor Antragseingang. Für einen Antrag in 2026 sind das die Jahre 2023 und 2024.
• Nachweis: ausschließlich Einkommensteuerbescheide des Finanzamts. Lohnsteuerbescheinigungen, Rentenbescheide oder Gehaltsabrechnungen werden nicht akzeptiert.
• Haushalt: Es zählen nur die in der geförderten Wohnung mit Haupt- oder alleinigem Wohnsitz gemeldeten Eigentümer sowie deren dort gemeldete Ehe-, Lebens- oder eheähnliche Partner. Minderjährige bleiben bei der Einkommensberechnung außen vor.

Der Deckel: 70 Prozent — und wann 80

Grund- und Bonusförderung zusammen sind je Wohneinheit auf 70 % der förderfähigen Kosten begrenzt. Auf 80 % steigt der Deckel nur bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen bis 30.000 € — mit Familienzuschlag also bis 40.000 €. Die maximale Kombination aus 30 % Grundförderung, 40 % Einkommensbonus und 16 % Klimageschwindigkeitsbonus ergibt rechnerisch 86 % und wird deshalb immer gekappt.

Drei Beispiele: dieselbe WEG, drei Ergebnisse

Angenommen: eine Gemeinschaft mit acht Wohneinheiten, gleiche Miteigentumsanteile, eine funktionierende, über 20 Jahre alte Gasheizung wird gegen eine zentrale Wärmepumpe getauscht — damit sind die Voraussetzungen des Klimageschwindigkeitsbonus erfüllt. Die Investition erreicht den Gebäude-Höchstbetrag von 119.000 €, auf die einzelne Wohnung entfallen damit 14.875 € förderfähige Kosten. Die Grundförderung von 30 % bringt jeder Wohnung 4.462,50 € über den Basisantrag der Verwaltung. Was darüber hinaus möglich ist, entscheidet der Zusatzantrag.

Der Vergleich von B und C ist der Kern: gleiches Einkommen, gleiche Wohnung, gleiche Heizung — aber rund 2.080 € Unterschied, allein weil ein minderjähriges Kind im Haushalt gemeldet ist. Und der Abstand von A zu C zeigt, worum es beim Zusatzantrag geht: Wer ihn nicht stellt, bekommt dieselben 4.462,50 € wie die vermietete Wohnung nebenan.

Der 80-Prozent-Fall — und wie er sich im Haus unterscheidet

Läge das anzusetzende Einkommen in Wohnung C bei 30.000 € statt 37.000 €, griffe der volle Einkommensbonus von 40 %. Rechnerisch wären das 86 %, gekappt auf 80 % — also 11.900 € für diese Wohnung. Mehr ist für eine Eigentumswohnung in einer Achtparteien-WEG nicht möglich.

Zum Vergleich derselbe Haushalt im Einfamilienhaus: Dort gilt der Höchstbetrag von 28.000 € für ein einziges Gebäude mit einer Wohneinheit. 80 % davon sind 22.400 €. Der Fördersatz ist identisch — der absolute Betrag fast doppelt so hoch, weil der Höchstbetrag nicht auf acht Parteien verteilt wird. Das ist keine Benachteiligung der WEG, sondern eine Folge der Bezugsgröße: Auch die Investition pro Wohnung ist in der Regel niedriger als die eines ganzen Hauses.

Die zwei Fristen, an denen der Bonus verfällt

Der Zusatzantrag ist doppelt befristet, und beide Bedingungen gelten gleichzeitig:

• spätestens sechs Monate nach der Zusage des Basisantrags, und
• zwingend vor der Nachweiseinreichung für den Basisantrag.

Die zweite Bedingung ist die gefährlichere. Reicht die Verwaltung die Rechnungen zügig ein — was aus ihrer Sicht sinnvoll ist, weil dann die Auszahlung an die Gemeinschaft läuft —, schließt sich das Fenster für die individuellen Boni früher als nach sechs Monaten. Wer erst dann von der Möglichkeit erfährt, kommt zu spät.

Für die Nachweise gilt danach eine eigene Reihenfolge: Rechnungen reicht ausschließlich die WEG im Basisantrag ein. Meldebestätigung, Grundbuchauszug — bei einer WEG mit Ausweis des Eigentumsanteils — und die Einkommensteuerbescheide reichen die selbstnutzenden Eigentümer erst ein, nachdem der Basisantrag positiv geprüft wurde und eine Auszahlungsbestätigung vorliegt; dann aber spätestens sechs Monate nach deren Datum. Für Anträge nach dem Merkblatt-Stand 07/2026 wird das Einreichen der Bonus-Nachweise laut KfW voraussichtlich erst ab Januar 2027 möglich sein. Für das Vorhaben selbst gilt ein Bewilligungszeitraum von 36 Monaten ab Zusage.

Etagenheizungen: hier gilt das Gegenteil

Hat jede Wohnung ihre eigene Therme, gehört die Anlage zum Sondereigentum — und der Weg dreht sich um. Dann stellt jeder Eigentümer seinen Antrag eigenständig und vollständig: Grundförderung und Boni in einem einzigen Antrag, ohne Basis- und Zusatzantrag. Ein gemeinschaftlicher Antrag über die Verwaltung ist hier ausdrücklich nicht zulässig, eine Bevollmächtigung Dritter ebenfalls nicht.

Der Förderhöchstbetrag bleibt trotzdem gebäudebezogen und wird auf alle Wohneinheiten verteilt — im KfW-Beispiel eines Hauses mit fünf Wohneinheiten sind das 88.000 € geteilt durch fünf, also 17.600 € je Wohnung. Wer zuerst beantragt, verbraucht dabei seinen Anteil; werden für dasselbe Gebäude mehrere Anträge zu unterschiedlichen Zeitpunkten gestellt, reduziert sich der Gebäude-Höchstbetrag um die bereits berücksichtigten Kosten.

Was in Hamburg dazukommt

Die IFB Hamburg fördert den Heizungstausch über das Programm „Erneuerbare Wärme" mit 20 % der förderfähigen Investitionsausgaben, höchstens 9.000 € je Wohneinheit und höchstens 100.000 € je Mehrfamilienhaus. Antragsberechtigt ist die WEG nur gemeinschaftlich, über die Verwaltung.

Ein Detail ist dabei ungeklärt und sollte vor der Beschlussfassung schriftlich mit der IFB abgestimmt werden: Die Programmseite stellt auf den Anspruch auf den Bundes-Bonus ab, die Produktinformation dagegen auf den tatsächlichen Bezug. Ob ein bewusster Verzicht auf den Bundes-Bonus die IFB-Förderung für diese Wohnung erhält, lässt sich aus den veröffentlichten Texten nicht eindeutig beantworten — die Programmunterlage spricht eher dafür.

Für die Finanzierung des Eigenanteils gibt es mit IFB-WEGfinanz ein Instrument, das speziell auf Gemeinschaften zugeschnitten ist: zinsvergünstigte Darlehen von 5.000 € bis 35.000 € je Wohnungseigentümer, ohne Grundschuldeintragung und ohne gesamtschuldnerische Haftung der Gemeinschaft, koordiniert über die Verwaltung. Die weiteren Hamburger Bausteine — darunter der Wärmeschutz im Gebäudebestand mit Festbeträgen je Quadratmeter — stehen im Förderpfad WEG Hamburg. Zu beachten ist die Kumulierungsgrenze der BEG: Zusammen mit anderen Fördermitteln dürfen 60 % der geförderten Investitionsausgaben nicht überschritten werden.

Was die Gemeinschaft beschließen muss

Kein einzelner Eigentümer kann den Heizungstausch im Gemeinschaftseigentum allein auslösen. Es braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung, gefasst mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen — ein Anwesenheitsquorum gibt es seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr. Zwei Weichen sind dabei wichtiger als die Beschlussmehrheit selbst:

• Erhaltung oder bauliche Veränderung? Die Kostenverteilung hängt daran. Erhaltungskosten trägt die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen. Bei einer baulichen Veränderung, die mit einfacher Mehrheit beschlossen wurde, tragen nach § 21 Abs. 3 WEG allein die zustimmenden Eigentümer die Kosten — und nur sie dürfen die Anlage nutzen.
• Kosten auf alle verteilen geht nur in zwei Fällen: bei einer doppelt qualifizierten Mehrheit — mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile — oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Ob dabei „mehr als" oder „mindestens" die Hälfte der Miteigentumsanteile nötig ist, ist ungeklärt; in der Praxis sollte sicherheitshalber mehr als die Hälfte erreicht werden.

Zur Finanzierung: Die Erhaltungsrücklage deckt den Ersatz einer defekten Anlage ohne Weiteres. Für eine bauliche Veränderung ist die Entnahme nicht ohne Weiteres zulässig — dafür braucht es einen gesonderten Umwidmungsbeschluss mit angemessenem Restbestand. Alternative ist die Sonderumlage als Beschluss über zusätzliche Vorschüsse. Einen Darlehensvertrag darf die Verwaltung nur aufgrund eines Eigentümerbeschlusses abschließen.

Die Reihenfolge, die die Förderung rettet

1. Fachplanung und Angebote einholen, energetische Bewertung des Gebäudes.
2. Beschluss der Eigentümerversammlung inklusive Kostenverteilung, Finanzierung und Vollmacht für die Verwaltung.
3. Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage — das ist zwingende Antragsvoraussetzung, und die Bedingung darf nicht nachträglich ergänzt werden. Sie ist zugleich das Instrument, mit dem sich die einmonatige Anfechtungsfrist des § 45 WEG überbrücken lässt.
4. Bestätigung zum Antrag (BzA) durch Fachunternehmen oder Energieeffizienz-Experten.
5. Basisantrag der Verwaltung in „Meine KfW" — vor Vorhabenbeginn.
6. Zusage abwarten, dann umgehend Zuschussreferenz und BzA-ID an alle selbstnutzenden Eigentümer weitergeben.
7. Zusatzanträge der Selbstnutzer — innerhalb von sechs Monaten und vor der Nachweiseinreichung.
8. Umsetzung innerhalb von 36 Monaten, dann Bestätigung nach Durchführung und Nachweise.

Punkt 6 ist der, den kein Gesetz erzwingt und der in der Praxis am häufigsten untergeht. Er gehört deshalb in den Beschlusstext: Die Verwaltung wird beauftragt, Zuschussreferenz und BzA-ID unverzüglich nach Erhalt der Zusage an alle Eigentümer zu übermitteln, verbunden mit dem Hinweis auf die Sechs-Monats-Frist. Wie sich ein solcher Beschluss sauber vorbereiten lässt, steht im Beitrag WEG-Sanierungsbeschluss vorbereiten.