Vom Energieausweis zum geförderten Sanierungsfahrplan für Nichtwohngebäude

Wer ein Gewerbe- oder Nichtwohngebäude verkauft oder vermietet, braucht einen Energieausweis. Er ist Pflicht, wird nicht gefördert und enthält nur kurz gefasste Modernisierungsempfehlungen. Wer wissen will, was eine Sanierung kostet, in welcher Reihenfolge sie sinnvoll ist und welche Zuschüsse greifen, braucht den nächsten Schritt: eine geförderte Energieberatung mit Sanierungsfahrplan. In Hamburg zahlt die IFB dafür bis zu 11.000 € je Gebäude, bundesweit das BAFA bis zu 4.000 €.

Was der Energieausweis leistet — und was nicht

Der Energieausweis ist ein Pflichtdokument. Er wird bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing vorgelegt, ab 01.01.2027 auch bei der Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags. Für Nichtwohngebäude darf dann nur noch der Bedarfsausweis neu ausgestellt werden. Grundlage ist eine Berechnung nach DIN V 18599: Das Gebäude wird in Zonen gleicher Nutzung aufgeteilt, für jede Zone werden Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung und Warmwasser bilanziert.

Was der Ausweis nicht liefert: eine Reihenfolge der Maßnahmen, Kosten, eine Wirtschaftlichkeitsrechnung und die passenden Förderprogramme. Das Gesetz verlangt nur kurz gefasste fachliche Hinweise zur Modernisierung (§ 84 GModG). Ab 2027 müssen sie zusätzlich eine Schätzung der Energie- und Treibhausgaseinsparung enthalten — ein Sanierungsfahrplan sind sie damit noch nicht.

Der praktische Nutzen für den nächsten Schritt: Datenaufnahme, Fotodokumentation und Zonenmodell aus dem Bedarfsausweis lassen sich in der Energieberatung weiterverwenden. Das senkt das Beratungshonorar. Zusätzlich rechnet die Beratung mit den tatsächlichen Verbräuchen, untersucht Varianten und bewertet sie wirtschaftlich.

Was im geförderten Beratungsbericht steht

IFB Hamburg und BAFA geben für den geförderten Bericht Mindestinhalte vor. Sie unterscheiden sich im Detail, verfolgen aber dasselbe Ziel: eine Entscheidungsgrundlage, die auch ohne Fachwissen verständlich ist.

Der Verbrauchsabgleich ist in der Praxis der Teil, der Berichte belastbar macht. Normwerte für Nutzungszeiten, Raumtemperaturen oder Beleuchtung passen selten zu einem konkreten Betrieb. Wer die Nutzungsprofile an den tatsächlichen Verbrauch anpasst, rechnet Einsparungen nicht schön — und vermeidet Dämmstärken oder Anlagengrößen, die im Betrieb nicht aufgehen.

IFB Hamburg oder BAFA EBN Modul 2 — welche Förderung passt?

Für Hamburger Gebäude ist die IFB fast immer die bessere Wahl: höherer Zuschuss, und auch große Unternehmen sind antragsberechtigt. Das BAFA bleibt der Weg für Objekte außerhalb Hamburgs. Beide Programme zahlen den Zuschuss nach Abschluss an den Antragsteller aus; das Honorar wird also zunächst voll bezahlt. Die aktuellen Bedingungen stehen auf dem Förderpfad Nichtwohngebäude Hamburg.

Ab 2030: Welche Gebäude die Mindestanforderungen betreffen

Mit der Neufassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes gilt ab 2027 eine neue Pflicht für bestehende Nichtwohngebäude (§ 40 GModG): Ab dem 01.01.2030 darf ihr Primärenergiebedarf höchstens das 3,5-Fache, ab dem 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Bedarfs ihres Referenzgebäudes betragen. Das entspricht den Grenzen der Effizienzklassen G und F, die Nichtwohngebäude ab 2027 im Energieausweis erhalten.

Wichtig für die Einordnung: Die Anforderung gilt unter anderem als erfüllt, wenn das Gebäude ab dem 01.01.1996 errichtet wurde, mit Fernwärme versorgt wird oder seine Wärme überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse erzeugt. In Hamburg sind viele Gewerbeobjekte an die Fernwärme angeschlossen und damit nicht betroffen. Betroffen sind vor allem ältere Gebäude mit Gas- oder Ölheizung. Ob ein Gebäude in Klasse F oder G landet, zeigt ein Bedarfsausweis — und der Sanierungsfahrplan zeigt, wie es rechtzeitig darunter kommt.

Der Ablauf ohne Förderschaden

1. Energieausweis beauftragen. Er ist ungefördert und kann sofort bestellt werden. Bei der Übergabe zeigt sich, ob eine Sanierung ansteht und welche Förderung passt.
2. Angebot für die Beratung einholen. Das Angebot weist die Beratung getrennt vom Ausweis aus; die IFB verlangt dafür ein Angebot nach ihrer Checkliste, das BAFA einen Kostenvoranschlag.
3. Förderantrag stellen. Den Antrag stellt der Eigentümer — bei IFB und BAFA auf Wunsch über eine Vollmacht an den Energieberater.
4. Erst nach der Zusage beauftragen. Als Beginn gilt bereits der Abschluss des Beratungsvertrags. Beim BAFA genügt alternativ ein Vertrag unter aufschiebender Bedingung.
5. Bericht und Erläuterung. Der Bericht wird im Bewilligungszeitraum erstellt und persönlich erläutert.
6. Verwendungsnachweis. Mit Bericht und bezahlter Rechnung; danach wird der Zuschuss an den Eigentümer ausgezahlt.

Sonderfall Betriebe mit Prozessanlagen: Transformationsplan nach EEW Modul 5

Für Unternehmen, die am Standort produzieren oder Prozessanlagen betreiben, gibt es einen weiteren geförderten Weg: den Transformationsplan aus der Bundesförderung für Energie- und Ressourceneffizienz in der Wirtschaft (EEW), Modul 5. Er betrachtet nicht nur das Gebäude, sondern den ganzen Standort und richtet ihn auf Treibhausgasneutralität aus.

• Inhalt: Treibhausgasbilanz des Standorts (Scope 1 und 2), ein Ziel von mindestens 40 % weniger Emissionen in zehn Jahren, ein Maßnahmenplan und das Bekenntnis zur Treibhausgasneutralität spätestens 2045.
• Zuschuss: 40 % für große, 50 % für mittlere und 60 % für kleine Unternehmen, höchstens 60.000 €. Gefördert werden ausschließlich externe Dienstleistungen.
• Für wen: Unternehmen aller Größen — das Programm ist nicht auf Großunternehmen beschränkt. Voraussetzung ist mindestens eine Maßnahme an Produktions- oder Prozessanlagen; Pläne, die nur Gebäudemaßnahmen enthalten, sind ausgeschlossen. Für reine Büro- oder Vermietungsobjekte passt deshalb der Sanierungsfahrplan.
• Antrag: stellt das Unternehmen selbst beim Projektträger VDI/VDE-IT. Ein Vertrag vor der Bewilligung ist förderschädlich — anders als beim BAFA auch mit aufschiebender Bedingung.

Typische Kandidaten sind Fertigung, Bäckereien, Großküchen, Wäschereien und Betriebe mit Druckluft oder Prozesskälte. Die Gebäudedaten aus einem vorhandenen Bedarfsausweis fließen in die Standortbilanz ein. Ob ein Betrieb die Prozess-Voraussetzung erfüllt, lässt sich im Erstgespräch klären.