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Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude ab 2030: Was § 40 GModG verlangt
Welche Gebäude ab 2030 betroffen sind, welche automatisch als erfüllt gelten — und was Eigentümer jetzt klären sollten
Von Benjamin Barge, Energieeffizienz-Experte für Förderprogramme des Bundes · Stand 03.11.2026 · Lesezeit ca. 5 Min. · Rechtsstand und Quellen
Das Wichtigste in Kürze
- Ab dem 01.01.2030 darf ein bestehendes Nichtwohngebäude höchstens das 3,5-Fache, ab dem 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Primärenergiebedarfs seines Referenzgebäudes erreichen (§ 40 GModG).
- Automatisch als erfüllt gilt die Pflicht bei Baujahr ab 1996, nachgewiesenem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1994, Fernwärme oder überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe oder Biomasse.
- Baudenkmale und einige Sonderfälle sind ausgenommen; für alle übrigen Nichtwohngebäude zeigt erst eine Bedarfsberechnung, ob sie über dem Grenzwert liegen.
- Für besonders schlechte Nichtwohngebäude gibt es Förderboni; der Dämmbonus der BAFA ab 2027 setzt eine Beratung nach EBN voraus, deren Richtlinie am 31.12.2026 endet.
Ist das eigene Gebäude betroffen? Der Schnelltest
Pflichtig ist der Eigentümer — gleich ob Büro, Halle, Laden oder Schule. Ob gerechnet werden muss, zeigt dieser Abgleich:
| Ergebnis | Wenn das Gebäude … |
|---|---|
| Gilt als erfüllt§ 40 Abs. 3 |
|
| Ausgenommen§ 40 Abs. 4 |
|
| Berechnung nötig | keinen dieser Fälle erfüllt. Dann zeigt eine Bedarfsberechnung, etwa im Bedarfsausweis, ob es über dem Grenzwert liegt. |
Baujahr, Fernwärme und Heizung lassen sich meist mit vorhandenen Unterlagen belegen; bei Hybridheizungen zählt, ob die Wärmepumpe mehr als die Hälfte der Wärme liefert. Daneben entfällt die Pflicht, soweit sie technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist — eine Einzelfallfrage.
Welche Grenzwerte gelten ab 2030 und 2033?
| Ab | Primärenergiebedarf höchstens | Darüber im Energieausweis ab 2027 |
|---|---|---|
| 01.01.2030 | 3,5 × Referenzgebäude | Klasse G |
| 01.01.2033 | 2,95 × Referenzgebäude | Klassen F und G |
Das Referenzgebäude ist ein gedachtes Vergleichsgebäude gleicher Geometrie, Fläche und Nutzung. Die Effizienzklassen im neuen Energieausweis folgen demselben Maßstab; ob die Pflicht greift, entscheiden trotzdem erst Erfüllungsfälle und Ausnahmen. Kontrolliert wird auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde (§ 41); wer trotz Pflicht über dem Grenzwert bleibt, riskiert ein Bußgeld bis 5.000 € (§ 108).
Was kostet die Klärung — und was wird gefördert?
Der Bedarfsausweis beginnt bei 3.000 € netto und wird nicht gefördert — die darauf aufbauende Energieberatung mit Sanierungsfahrplan schon:
- Hamburg: IFB, je nach Unternehmensgröße 45 bis 65 % des Nettohonorars, bis 11.000 € je Gebäude.
- Bundesweit: BAFA EBN Modul 2, 50 %, bis 4.000 € — die Richtlinie endet am 31.12.2026.
Für besonders schlechte Gebäude, sogenannte Worst Performing Buildings (WPB), gibt es Sanierungsboni: im KfW-Kredit 263 und voraussichtlich ab 2027 bei BAFA-geförderter Dämmung — dort nur mit EBN-Beratung. Beide Wege schließen sich aus: Details zum Kombinationsverbot.
Was jetzt sinnvoll ist
- Schnelltest durchgehen: Baujahr, Heizung, Fernwärme, Sanierungen, Denkmalschutz — oft ist die Frage damit beantwortet.
- Übrige Gebäude rechnen lassen: Die Bedarfsberechnung zeigt den Abstand zu den Grenzwerten und ob das Gebäude als WPB gilt.
- Sanierung mit Förderung planen: Ein geförderter Sanierungsfahrplan legt Maßnahmen, Reihenfolge und Förderweg fest. Die BAFA-Förderung dieser Beratung (EBN) lässt sich nach heutigem Stand nur bis zum 31.12.2026 beantragen. Energieausweis und Sanierungsfahrplan anfragen
Wie aus dem Ausweis ein geförderter Fahrplan wird: Vom Energieausweis zum geförderten Sanierungsfahrplan. Alle Fristen auf einen Blick: Pflichten für Nichtwohngebäude 2026–2033.
Häufige Fragen zur Sanierungspflicht
Ab wann gilt die Sanierungspflicht für Nichtwohngebäude?
§ 40 GModG gilt ab dem 01.01.2027. Ab dem 01.01.2030 darf ein bestehendes Nichtwohngebäude höchstens das 3,5-Fache, ab dem 01.01.2033 höchstens das 2,95-Fache des Primärenergiebedarfs seines Referenzgebäudes erreichen.
Welche Gebäude erfüllen die Pflicht automatisch?
Gebäude ab Baujahr 1996, ältere Gebäude mit nachgewiesener Sanierung auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 sowie Gebäude mit Fernwärme oder überwiegend Wärmepumpe oder Biomasse als Wärmequelle (§ 40 Abs. 3).
Welche Gebäude sind ausgenommen?
Unter anderem Baudenkmale, Gebäude mit zum Stichtag feststehendem Abriss, Nutzungswechsel oder umfassender Sanierung, Werkstätten und Industrieanlagen mit niedrigem Energiebedarf sowie freistehende Gebäude unter 50 m² (§ 40 Abs. 4).
Wie wird die Einhaltung nachgewiesen?
Auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde, etwa mit einem Energieausweis (§ 41). Ein vor 2027 ausgestellter Bedarfsausweis genügt nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Skalen-Endwerts im Ausweis erreicht, ab 2033 höchstens das 0,4-Fache.
Was ist ein Worst Performing Building?
In der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) ein Nichtwohngebäude mit mindestens dem Vierfachen des Primärenergiebedarfs seines Referenzgebäudes — oder mit Baujahr 1957 oder früher und im Wesentlichen unsanierter Gebäudehülle.
Gibt es einen Bonus für die Sanierung?
Ja: im KfW-Kredit 263 10 Prozentpunkte mehr Tilgungszuschuss, bei den BAFA-Einzelmaßnahmen voraussichtlich ab dem ersten Quartal 2027 5 Prozentpunkte mehr für Dämmung. Letzteres setzt eine über BAFA EBN Modul 2 geförderte Beratung voraus; diese Richtlinie endet am 31.12.2026.
Was kostet die Prüfung, ob ein Gebäude betroffen ist?
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Muss gerechnet werden, beginnt der Bedarfsausweis bei 3.000 € netto für eine Zone bis 500 m², für größere Gebäude bei 5.250 € bzw. 7.500 € netto.
Rechtsstand und Quellen
§ 40 und § 41 GModG gehören zu Artikel 2 des Änderungsgesetzes vom 23.07.2026, verkündet am 28.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), und treten am 01.01.2027 in Kraft. Die Grenzwerte gelten ab dem 01.01.2030 und verschärfen sich zum 01.01.2033. Seit dem 29.07.2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).
Details für Fachleute
- Maßstab (§ 40 Abs. 1 und 2): Pflichtig ist der Eigentümer. Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung darf ab 2030 das 3,5-Fache, ab 2033 das 2,95-Fache eines Referenzgebäudes gleicher Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung mit technischer Referenzausführung nach Anlage 2 nicht überschreiten. Für das Referenzgebäude ist abweichend von Anlage 2 Nr. 4.1 immer der Primärenergiefaktor 0,7 anzusetzen — wie bei den Effizienzklassen nach § 86 Abs. 4 und Anlage 10a (F über 2,95, G über 3,5).
- Erfüllungsfälle (§ 40 Abs. 3): Maßgeblich ist die Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 in der bis 31.01.2002 geltenden Fassung: Das vor 1996 errichtete Gebäude wurde durch spätere Änderung auf deren Anforderungsniveau gebracht, oder sein Jahres-Heizwärmebedarf hält deren Anforderungen ein; den Nachweis führt der Eigentümer. Bei Nr. 3 muss die Heizungsanlage die bereitgestellte Wärme überwiegend mit Biomasse oder Wärmepumpe erzeugen.
- Ausnahmen (§ 40 Abs. 4 und Abs. 1 Satz 2): Abriss, Aufgabe des Betriebsgeländes, Nutzungsänderung, nach der das Gebäude nicht mehr unter die Anforderung fiele, oder umfassende Sanierung müssen zum Stichtag 01.01.2030 bzw. 01.01.2033 feststehen. Weiter ausgenommen: Baudenkmale mit besonders geschützter oder sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz; Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit jeweils niedrigem Energiebedarf; landwirtschaftliche Nutzgebäude eines Sektors mit nationalem sektorspezifischem Abkommen über die Gesamtenergieeffizienz; freistehende kleine Gebäude (unter 50 m² Nutzfläche, § 3 Abs. 1 Nr. 17); Gebäude des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder von Gesellschaften mit Bundesbeteiligung für die Landes- und Bündnisverteidigung. Daneben gilt die Pflicht nicht, soweit sie technisch unmöglich, wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht.
- Nachweis (§ 41): auf Verlangen der nach Landesrecht zuständigen Behörde, mit Energieausweis oder auf andere geeignete Weise. Ein vor dem 01.01.2027 ausgestellter Energiebedarfsausweis taugt bis 31.12.2032 nur, wenn der ausgewiesene nicht erneuerbare Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Endwerts der Effizienzskala im Ausweis erreicht, ab 01.01.2033 höchstens das 0,4-Fache.
- Bußgeld und Solarpflicht: Ordnungswidrig ist, wer vorsätzlich oder leichtfertig entgegen § 40 Abs. 1 Satz 1 nicht für die Einhaltung sorgt (§ 108 Abs. 1 Nr. 4), Geldbuße bis 5.000 € (§ 108 Abs. 2 Nr. 3). Sind für ein Gebäude Maßnahmen nach § 40 Abs. 1 zu ergreifen, gelten die Solarpflichten nach § 106 Abs. 1 und 2 nicht (§ 106 Abs. 3).
- WPB-Definition (BEG-Infoblatt Nr. 1.6): Primärenergiebedarf mindestens das Vierfache des Referenzgebäudes; die Berechnung darf bei Antragstellung höchstens ein Jahr alt sein. Alternativ Baujahr 1957 oder früher und Gebäudehülle im Wesentlichen energetisch unsaniert — ohne Erweiterung nach dem 01.01.1984 um mehr als 20 % Nutzfläche. Unschädlich sind u. a. Fenster-, Tür- und Putzerneuerungen, Hüllsanierungen vor 1984 und spätere auf weniger als 20 % der Hüllfläche.
- WPB-Boni: BEG Einzelmaßnahmen Nr. 8.4.3: 5 Prozentpunkte auf Dämmung nach Nr. 5.1 Buchstabe a, ab dem ersten Quartal 2027 (laut BAFA voraussichtlich), höchstens drei Anträge; Voraussetzung bei Nichtwohngebäuden ist eine ab 01.01.2021 über EBN Modul 2 geförderte Energieberatung — eine IFB-geförderte Beratung nennt die Richtlinie nicht. Nachweis der WPB-Eigenschaft durch Bestätigung eines Energieeffizienz-Experten. KfW 263: 10 Prozentpunkte zusätzlicher Tilgungszuschuss für Effizienzgebäude 70, 55 und 40 (EE oder NH), kumulierbar mit NH-Klasse und Bonus Serielle Sanierung. IFB Hamburg: Bonus für WPB bei Modernisierung zum Effizienzgebäude 70 EE nach den Kriterien der IFB-Richtlinie (Nr. 4.2).
- Kombinationsverbot: BEG Einzelmaßnahmen und BEG Nichtwohngebäude sind seit dem 21.07.2026 nicht kombinierbar (BEG EM Nr. 8.6); nach Abschluss eines geförderten Vorhabens gilt für den jeweils anderen Weg eine Sperre von drei Jahren (KfW-Merkblatt 263).
Quellen
- Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 (ausgegeben 28.07.2026) — Art. 2 mit §§ 3, 40, 41, 86, 106, 108 und Anlage 10a GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung; Inkrafttreten nach Art. 9
- Förderrichtlinie Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) vom 17.08.2026 (BAnz AT 27.08.2026 B1), Nr. 5.1, 8.4.3 und 8.6
- Förderrichtlinie Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude (BEG NWG) vom 17.08.2026 (BAnz AT 03.09.2026 B1), rückwirkend in Kraft seit 21.07.2026
- Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen und Leistungen – Sanieren, Version 11.1, gültig ab 01.11.2026, Nr. 1.6
- KfW-Merkblatt BEG Nichtwohngebäude Kredit (263), Stand 09/2026, gültig ab 24.09.2026
- Richtlinie Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme (EBN) vom 13.12.2024 (BAnz AT 23.12.2024 B2), Laufzeit bis 31.12.2026
- IFB Hamburg: Förderrichtlinie Energetische Modernisierung von Nichtwohngebäuden, gültig ab 01.08.2025, Nr. 4.2 und 4.3
Stand des Beitrags: 03.11.2026. Förderprogramme stehen unter Haushaltsvorbehalt; maßgeblich sind die jeweils aktuellen Richtlinien und Merkblätter. Dieser Artikel ordnet die Rechtslage fachlich ein und ersetzt keine Rechtsberatung.